قانون رقم 49 لسنة 1977
فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه، وقد أصدرناه:
الباب الأول
فى ايجار الأماكن
الفصل الأول
أحكام عامة
مادة 1 – فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له.
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على اقتراح المجلس المحلى للمحافظة وكذلك على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار إليه، ولا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره.
مادة 2 – لا تسرى أحكام هذا الباب على:
( أ ) المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.
(ب) المساكن التى تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.
مادة 3 – يحظر على المرخص لهم فى إقامة مبان أو أجزاء منها من المستوى الفاخر، الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء.
ويتولى ملاك هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء أو شرائها من المواد المستوردة أو من المواد المنتجة محليا بالأسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخرى من الإسكان.
مادة 4 – تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن التى ينشئها، اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون، مستأجرو الأراضى الفضاء على هذه الأراضى بترخيص كتابى من مالكها متى توافرت الشروط الآتية:
( أ ) أن يكون الترخيص تاليا لتاريخ العمل بهذا القانون.
(ب) أن تكون المبانى شاغلة لنسبة مقدارها خمسون فى المائة (50 %) على الأقل من الحد الأقصى المسموح بالانتفاع به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم البناء.
(جـ) ألا يقل مسطح المبانى المخصصة للسكنى عن ثلاثة أرباع مجموع مسطحات المبانى.
وإذا انتهى عقد إيجار الأرض الفضاء لأى سبب من الأسباب استمر من أنشأ الأماكن المقامة عليها أو من استأجرها منه بحسب الأحوال شاغلا لهذه الأماكن بالأجرة المحددة قانونا.
مادة 5 – تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون.
مادة 6 – يعد فى حكم المستأجر فى تطبيق أحكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة إلى ما يشغله من هذا العقار.
وتعتبر الأماكن الصادر فى شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها.
مادة 7 – للعامل المنقول إلى بلد بدلا من عامل آخر فى ذات جهة العمل حق الأولوية على غيره فى استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا العامل إذا قام بإعلان المؤجر فى مدى أسبوعين على الأكثر من تاريخ الإخلاء برغبته فى ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول على أن يعزز ذلك عن طريق الجهة التى يعمل بها المتبادلان، ويحظر على المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المدة.
وعلى العامل المنقول إلى بلد آخر أن يخلى المسكن الذى كان يشغله بمجرد حصوله على مسكن فى البلد المنقول إليه، إلا إذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من إخلاء مسكنه.
وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار من وزير الإسكان والتعمير.
مادة 8 – لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض.
ولا يجوز إبقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالأجرة القانونية.
ويعتبر فى حكم إبقاء المساكن خالية التراخى عمدا عن إعدادها للاستغلال، وفى هذه الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى عليه بعلم وصول لإعداد البناء للاستغلال فى المهلة التى يحددها له. فإذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يعهد إلى إحدى الجهات القيام بإعداد البناء للاستغلال على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الإسكان والتعمير، ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقررة بالمادة (1148) من القانون المدنى.
يكون للجهة المشار إليها تأجير وحدات المبنى التى لم يسبق تأجيرها واقتضاء أجرة وحدات المبنى جميعه إلى تستوفى المبالغ التى أنفقتها والمصروفات الإدارية، ويحق للمالك أن يحصل على 20% من تلك الأجرة شهريا.
مادة 9 – يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الاعفاءات، والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها.
الفصل الثانى
فى تقدير وتحديد الأجرة
مادة 10 – يجب على من يرغب فى إقامة مبنى أن يرفق بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بيانا بقيمة الأرض والمبانى ومواصفات البناء ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته وما يدل على أداء مبلغ 500 قرش عن كل وحدة من هذه الوحدات، ويحتسب هذا المبلغ ضمن تكاليف المبنى وتخصص حصيلة هذا المبلغ للانفاق منه على أغراض لجنة تحديد الإيجارات أو الطعن فى قراراتها وفقا للنظام الذى يصدر به قرار من وزير الإسكان والتعمير.
وتكون البيانات المشار إليها والموضحة باللائحة التنفيذية متممة للمستندات اللازمة للحصول على الترخيص المشار إليه طبقا لأحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء والقرارات المنفذة له.
مادة 11 – يتضمن قرار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بالموافقة على إقامة البناء تقدير الأجرة الإجمالية للمبنى وفقا للأحكام الواردة فى هذا الباب وتوزيعها على وحدات المبنى ويصرف ترخيص البناء موضحا به قرار التقدير والتوزيع وعلى أساسه يتم التعاقد بين المؤجر والمستأجر إلى أن يتم تحديد الأجرة طبقا لأحكام هذا الباب.
ويكون التقدير المبدئى للأجرة وفقا للقرارات التى يصدرها وزير الإسكان والتعمير فى شأن تحديد مستويات ومواصفات المبانى وأسس تكاليفها التقديرية وفقا لأحكام القانون رقم 106 لسنة 1976
مادة 12 – تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون وتوزيعها على واحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص من اثنين من المهندسين المعماريين أو المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين ومن جهتين مختلفتين وأحد العاملين المختصين بربط أو تحصيل الضريبة على العقارات المبنية وعضوين يختارهما المجلس المحلى المختص من غير أعضائه أحدهما من الملاك والآخر من المستأجرين، وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين، ويشترط لصحة انعقادها حضور أحد المهندسين والعضو المختص بربط أو تحصيل الضريبة وأحد العضوين المختارين، وتصدر قرارات اللجنة بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوى يرجح رأى الجانب الذى منه الرئيس.
ويؤدى أعضاء اللجان قبل مباشرة أعمالهم يمينا أمام المحافظ بأن يؤدوا أعمالهم بصدق وأمانة.
ويصدر وزير الإسكان والتعمير قرارا بالقواعد والإجراءات التى تنظم أعمال هذه اللجان وطريقة إخطار ذوى الشأن بقراراتها الصادرة فى شأن تحديد الأجرة.
مادة 13 – على مالك البناء فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار أية وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الأشغال أن يخطر اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة والتى يقع فى دائرتها المبنى لتقوم بتحديد أجرته وتوزيعها على وحداته بعد مراجعة ما تم إنجازه ومطابقته للمواصفات الصادر على أساسها موافقة لجنة توجيه استثمارات أعمال البناء، وترخيص المبانى.
وللمستأجر أن يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر بكتاب موصى عليه.
وتنظم اللائحة التنفيذية إجراءات إخطار المالك والمستأجر للجنة.
ويجوز للجنة أن تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار من الجهة المختصة بحصر العقارات المبنية.
ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال فى المواعيد المتفق عليها وإلا جاز للمستأجر بعد إعذار المالك استكمال الأعمال الناقصة بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة مع خصم التكاليف من الأجرة.
مادة 14 – تقدر أجرة المبنى المرخص فى إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
( أ ) صافى عائد استثمار العقار بواقع 7% (سبعة فى المائة) من قيمة الأرض والمبانى.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% (ثلاثة فى المائة) من قيمة المبانى.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة فى شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها أن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
مادة 15 – يكون تحديد أجرة المبانى بعد إنشائها على أساس تقدير قيمة الأرض وفقا لثمن المثل فى عام 1974 مع زيادة سنوية مقدارها 7% (سبعة فى المائة) لحين البناء، وتقدير قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وذلك دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه مع الالتزام بمستوى المبانى المبين بالموافقة الصادر على أساسها ترخيص البناء ودون اعتداد بأية زيادة فى المواصفات أثناء التنفيذ.
وتحسب كامل قيمة الأرض والمبانى والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقا للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء وغيره من القوانين واللوائح.
أما فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المبانى المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من أدوار إلى العدد الكلى للادوار التى تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها: ويجوز فى بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلى المختص.
وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب فى تقدير الايجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابته وإلا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل.
مادة 16 – يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة فى حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد سنتين على الأقل من تاريخ إنشاء المبانى الأصلية أو فى حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق أحكام القوانين السارية فى شأن مقابل التحسين وفى هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط.
مادة 17 – تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها، وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها فى الميعاد.
مادة 18 – يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معمارى أو مدنى مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية على الأقل ومن غير القائمين بتحديد الأجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود فى المداولة.
ويحلف المهندس يمينا أمام إحدى دوائر الاستئناف المختصة بأن يؤدى عمله بصدق وأمانة.
مادة 19 – على قلم كتاب المحكمة إخطار جميع المستأجرين لباقى وحدات المبنى بالطعن وبالجلسة المحددة لنظره وذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصل.
ويترتب على قبول الطعن إعادة النظر فى تقدير أجرة باقى الوحدات التى شملها قرار لجنة تحديد الأجرة ويعتبر الحكم الصادر فى الطعن ملزما لكل من المالك والمستأجرين.
مادة 20 – لا يجوز الطعن فى الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها فى المادة (18) إلا لخطأ فى تطبيق القانون.
ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدور الحكم وذلك بصحيفه تقدم إلى قلم كتاب المحكمة – يوضح بها أسماء الخصوم ومحال إقامتهم وتاريخ الحكم المطعون عليه وأوجه الطعن.
ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن.
مادة 21 – إذا لم تكن العين مؤجرة وقت صدور قرار لجنة تحديد الأجرة، جاز لأول مستأجر لها أن يطعن على هذا القرار خلال ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده.
وفى هذه الحالة يقتصر أثر الحكم الصادر فى الطعن على أجرة الوحدة التى يشغلها الطاعن وحدها دون باقى وحدات المبنى.
مادة 22 – يلتزم المستأجر فى حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه فى العقد، بأداء الفرق مقسطا على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحق عنها أو بسداده كاملا إذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة.
وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة.
مادة 23 – فى جميع الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك، إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير سنة 1944، 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961، 75% للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون، 50% للمبانى التى يرخص فى إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
الفصل الثالث
فى التزامات المؤجر والمستأجر
مادة 24 – اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة.
ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة منه أن يثبت فى عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون، وذلك بالنسبة للمبانى الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول.
مادة 25 – لا يجوز أن يزيد مقدار التأمين الذى يدفعه المستأجر على ما يعادل أجر شهرين ويسرى هذا الحكم على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بهذا القانون وللمستأجر الحق فى استرداد الزيادة فى قيمة التأمين بخصمها مباشرة من الأجرة مقسمة على سنة أو حتى نهاية العقد أو عند إخلاء الدين المؤجرة أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء.
مادة 26 – لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة اقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها فى العقد.
كما لا يجوز بأية صورة من الصور للمؤجر أن يتقاضى أى مقدم إيجار.
مادة 27 – يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة.
فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء مسند المخالصة عنها، فللمستأجر قبل مضى 15 (خمسة عشر) يوما من تاريخ الاستحقاق أن يحظر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتسلمها خلال أسبوع، فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة دون رسوم خلال الأسبوع التالى خزانة مأمورية العوائد المختصة.
وفى المدن والقرى التى لا توجد بها مأموريات عوائد، يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار.
وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق أخرى يعتبر إيصال الإيداع سندا لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع.
وعلى الجهة المودع لديها الأجرة أداء الأجرة المودعة للمؤجر فور طلبها دون قيد أو شرط أو إجراءات.
مادة 28 – لا يجوز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها.
ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة وذلك بعد إعذار المؤجر بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب.
ويجوز للجهة التى تحدد بقرار من المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى ألزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقتضى النفقات منه بالطريق الإدارى.
ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة، ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر.
فإذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة، جاز للمحكمة الابتدائية الواقع فى دائرتها العقار بناء على طلب المستأجر إنقاص الأجرة بما يقابل الحق أو الميزة.
مادة 29 – مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء عن أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة. يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو شغله للمسكن أيهما أقل.
فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركة العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب الأحوال.
وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار عن لهم حق الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد.
مادة 30 – استثناء من حكم المادة (604) من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقارة ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه سابق على تاريخ انتقال الملكية.
مادة 31 – فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاة بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاة بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم.
(ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التى تجيز للمستأجر ذلك.
(جـ) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر أو استعمله فى غير الاغراض المؤجر من أجلها، وذلك بعد إعذاره بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه.
(د) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أو مقلقة للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائى نهائى.
مادة 32 – يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر فى إنقاص الاجرة إن كان لذلك محل.
ويجوز بحكم من قاضى الأمور المستعجلة الترخيص بإخلاء وهدم ما قد يعترض الإضافة أو التعلية من أجزاء الاماكن غير السكنية، بشرط تعويض ذوى الشأن وإعطائهم حق العودة، وفقا لأحكام الفصل الأول من الباب الثانى من هذا القانون.
أما إذا كان الجزء من المكان مخصصا للسكنى فلا يجوز الحكم باخلائه وهدمه إلا إذا قام المالك بتدبير مسكن آخر مناسب وذلك دون الإخلال بحق المستأجر فى العودة إلى المبنى الجديد، وفقا لأحكام الفصل الأول من الباب الثانى من هذا القانون.
مادة 33 – تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلى الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ إنشائها أو التى تقام بعد العمل به وفقا للقواعد الآتية:
( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت عدادات بجميع وحدات المبنى، وفى حالة عدم تساوى قراءة العداد الرئيسى مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوى بين وحدات المبنى.
(ب) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيسى على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جمعية وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت.
(جـ) إذا وحدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيسى بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين على الوجه المبين بالفقرة السابقة.
(د) فى الحالات التى يتم فيها توريد المياه عن غير طريق الجهة القائمة على ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقا لما يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% (سبعة فى المائة) من القيمة الإيجارية المحددة قانونا.
ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر.
مادة 34 – تخفض الأجرة الشهرية بمقدار (5%) خمسة فى المائة بحد أدنى مقداره مائتا مليم بالنسبة إلى شاغلى الأماكن الذين لم يكونوا ملتزمين بقيمة استهلاك المياه فى 18/ 8/ 1969، كما يسرى هذا الخفض إذا كان قد جرى العمل بين المؤجر والمستأجر على تحمل المؤجر بقيمة الاستهلاك على الرغم من النص فى عقد الإيجار على التزام المستأجر بها، على ألا يسرى هذا الخفض بالنسبة إلى الأماكن التى أنشئت قبل أول يناير سنة 1944
ويجوز لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة المؤجرة، وذلك دون اشتراط موافقة الأخر، وفى هذه الحالة تتم المحاسبة وفقا للأوضاع المبينة فى المادة السابقة.
مادة 35 – يلتزم ملاك المبانى التى تنشأ بعد تاريخ العمل بهذا القانون بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات المبنى بمعرفة المستأجر وعلى نفقته ويراعى بقدر الإمكان وضعه فى مكان تسهل معه قراءة العداد دون الحاجة إلى دخول الوحدة ذاتها.
مادة 36 – يصدر قرار من المحافظ المختص بتحديد وكيفية توزيع قيمة استهلاك المياه فى الحالات التى توجد فيها غرف خدمات ومنافع مشتركة أو حدائق أو مأوى أو جراجات أو محال عامة أو أماكن تمارس فيها صناعة أو تجارة أو ما شابه ذلك من أنشطة غير سكنية.
مادة 37 – فى جميع الحالات يلتزم المستأجر بأن يسدد قيمة استهلاك المياه إلى المؤجر فى المواعيد المحددة لسداد الأجرة، أو كلما طلب المؤجر ذلك، ما لم تضع الجهات الموردة للمياه أنظمة وقواعد لاقتضاء هذه القيمة من شاغلى المبانى مباشرة. وعلى المؤجر إثبات تقاضيه تلك القيمة بإيصال مستقل أو مع إيصال استلام الأجرة.
ويترتب على التأخير فى سداد قيمة استهلاك المياه المستحقة للمؤجر ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار.
وإذا ترتب على تأخر المؤجر فى أداء قيمة استهلاك المياه إلى الجهة الموردة لها قطعها عن المكان المؤجر أو الشروع فى ذلك كان للمستأجر أن يؤدى قيمة الاستهلاك إلى الجهة المذكورة مباشرة خصما مما يستحق للمؤجر لديه، وذلك دون حاجة إلى أية إجراءات.
مادة 38 – يلتزم ملاك المبانى المؤجرة كلها أو بعضها بأن يقوموا بعمل الخزانات وتركيب الطلمبات اللازمة لتوفير المياه لجميع أدوار المبنى، وأن يستخدموا مواسير مياه ذات أقطار كافية تسمح بمرور القدر المناسب للاستهلاك، وذلك فى المناطق ووفقا للقواعد والشروط التى يصدر بها قرار من المحافظ بعد أخذ رأى الجهات القائمة على مرفق المياه وإذا امتنع المالك عن التنفيذ تطبق أحكام الفقرتين الثانية والثالثة من المادة (60) من هذا القانون دون حاجة إلى العرض على اللجنة أو المحكمة.
وتطبق أحكام المادة (61) بالنسبة إلى المبالغ التى ينفقها الملاك فى سبيل تنفيذ الالتزام المنصوص عليه بالفقرة السابقة.
ويحظر على شاغل العين تركيب طلمبة أو أى جهاز من شأنه ضخ المياه إلى الوحدة الخاصة به بالمخالفة للقواعد والشروط المقررة بمعرفة الجهة القائمة على مرفق المياه، وفى حالة المخالفة تتم إزالة أسباب المخالفة إداريا وعلى نفقة المخالف فضلا عن العقوبة المقررة.
الفصل الرابع
فى إيجار الأماكن المفروشة
مادة 39 – يجوز للمالك فى غير المصايف والمشاتى المحددة وفقا لأحكام هذا القانون أن يؤجر سوى وحدة واحدة مفروشة فى العقار الذى يملكه وفى تطبيق هذا المادة يعتبر الشخص وزوجه وأولاده القصر مالكا واحدا.
واستثناء من ذلك يجوز للمالك أن يؤجر وحدة أخرى مفروشة فى أى من الأحوال أو الأغراض الآتية:
( أ ) التأجير لإحدى الهيئات الأجنبية أو الدبلوماسية أو القنصلية أو المنظمات الدولية أو الإقليمية أو لأحد العاملين بها من الأجانب، أو للأجانب المرخص لهم بالعمل أو بالإقامة بجمهورية مصر العربية.
(ب) التأجير للسائحين الأجانب أو لإحدى الجهات المرخص لها فى مباشرة أعمال السياحة بغرض إسكان السائحين وذلك فى المناطق التى يصدر بتحديدها قرار من وزير السياحة بالاتفاق مع المحافظ المختص.
على أنه إذا اتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة فى عقارات، فإنه لا يكون للمالك فى هذه الحالة سوى تأجير وحدتين مفروشتين فى كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له، وذلك بنفس الشروط والأوضاع المبينة بهذه المادة.
كما يكون للمالك إذا أقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة أن يؤجر سكنه مفروشا أو خاليا وعليه فى هذه الحالة أن يخطر المستأجر لإخلاء العين فى الموعد المحدد لعودته للاقامة بالجمهورية وبشرط أن يمنح المستأجر أجلا مدته ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بإخلاء العين وردها إلى مالكها، وإلا اعتبر شاغلا للعين دون سند قانونى وذلك أيا كانت مدة الإيجار المتفق عليها.
مادة 40 – لا يجوز للمستأجر فى غير المصايف والمشاتى المحددة وفقا لأحكام هذا القانون أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا إلا فى الحالات الآتية:
( أ ) إذا أقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة:
وعلى المستأجر الأصلى فى هذه الحالة أن يخطر المستأجر من الباطن لإخلاء العين فى الموعد المحدد لعودته للإقامة بالجمهورية، بشرط أن يمنح المستأجر من الباطن أجلا مدته ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بإخلاء العين وردها إلى المستأجر الأصلى وإلا اعتبر شاغلا للعين دون سند قانونى. وذلك أيا كانت مدة الإيجار المتفق عليه.
(ب) إذا كان مزاولا لمهنة حرة أو حرفة غير مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة وأجر جزءا من المكان المؤجر له لهذا الغرض إلى من يمارس مهنة أو حرفة ولو كانت مغايرة لمهنته أو حرفته.
(جـ) إذا أجر المكان المؤجر له كله أو جزءا منه للطلاب الذين يدرسون فى غير المدن التى تقيم فيها أسرهم.
(د) التأجير للعمال فى مناطق تجمعاتهم، وكذا التأجير للعاملين بمختلف أجهزة الدولة والحكم المحلى والقطاع العام وذلك فى المدن التى يعينون بها أو ينقلون اليها.
(هـ) فى الحالات والشروط المبينة بالبندين (أ، ب) من المادة السابقة.
وفى جميع الأحوال يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشا على شقة واحدة فى نفس المدينة.
ولا يفيد من حكم هذه المادة سوى مستأجرى وحدات الأماكن الخالية.
مادة 41 – فيما عدا الفنادق والنزل يجب على كل من أجر مكانا مفروشا أو جزءا منه أو آوى أو أسكن أى أجنبى أو مصرى، أن يخطر قسم الشرطة الذى يتبعه المكان باسم الشاغل للمكان وجنسيته ورقم جواز سفره إن كان أجنبيا ورقم ومكان وتاريخ صدور بطاقته الشخصية أو العائلية أن كان مصريا، ومدة الإيجار أو الأشغال والغرض منه وتاريخ بداية هذه المدة ونهايتها، وذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ تأجير أو شغل المكان أيهما أسبق.
مادة 42 – على المؤجر أن يطلب قيد عقود الإيجار المفروش التى تبرم تطبيقا لأحكام المادتين 39، 40 لدى الوحدة المحلية إليه المختصة وتلزم هذه الجهة بإخطار مصلحة الضرائب شهريا بما يتجمع لديها من بيانات فى هذا الشأن.
مادة 43 – لا تسمع دعاوى المؤجر كما لا تقبل الطلبات المقدمة منه الناشئة أو المترتبة على تطبيق أحكام المادتين 39، 40 إلا إذا كانت العقود المبرمة وفقا لها مقيدة على الوجه المنصوص عليه فى المادة السابقة.
ولا يجوز للمؤجر الاستناد إلى العقود غير المقيدة لدى أية جهة من الجهات.
مادة 44 – مع عدم الإخلال بأحكام المادتين 39، 40 يجوز للملاك ولمستأجرى الأماكن الخالية فى المصايف والمشاتى التى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان والتعمير بعد أخذ رأى المحافظ المختص، تأجير الأماكن مفروشة طبقا للشروط والأوضاع التى ينص عليها هذا القرار.
مادة 45 – فى جميع الأحوال التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتى:
( أ ) أربعمائة فى المائة (400%) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944.
(ب) مائتان فى المائة (200%) عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961.
(جـ) مائة وخمسون فى المائة (150%) عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون.
(د) مائة فى المائة (100%) عن الأماكن التى يرخص فى إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وفى حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسب الموضحة فى هذه المادة.
مادة 46 – يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها فى العقد، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائيا أو إذا أخل المستأجر بأحد التزاماته وفقا لأحكام البنود (أ، ب، جـ، د) من المادة 31 من هذا القانون.
فإذا كانت العين قد أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلى فإنه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم الفقرة السابقة أن يكونه قد أمضى فى العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون.
مادة 47 – فى غير الحالات المنصوص عليها فى المادة السابقة، يجب على الملاك والمستأجرين المؤجرين لأماكن مفروشة حتى تاريخ العمل بهذا القانون تعديل الأوضاع وفقا لأحكام هذا الفصل خلال ستة أشهر من ذلك التاريخ أو انتهاء مدد العقود أيهما أقرب ويسلم المكان إلى المالك أو المستأجر الأصلى بحسب الأحوال، ويجوز لمجلس الوزراء لاعتبارات المصلحة العامة التى يراها أن يمد هذه المهلة لمدة أو لمدد لا تجاوز سنتين من تاريخ العمل بهذا القانون.
مادة 48 – لا يفيد من أحكام هذا الفصل سوى الملاك والمستأجرين المصريين.
على ألا تسرى أحكام الفصلين الثانى والرابع من الباب الأول وكذا أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من هذا القانون على مشروعات الإسكان والامتداد العمرانى التى تقام وفقا لأحكام القانون المنظم لاستثمار المال العربى والأجنبى والمناطق الحرة.
الباب الثانى
فى هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها
وفى المنشآت الآيلة
للسقوط والترميم والصيانة
الفصل الأول
فى شأن هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع
مادة 49 – يجوز لمالك المبنى المؤجرة كل وحداته لغير أغراض السكن، أن ينبه على المستأجرين بإعلان على يد محضر بإخلاء المبنى بقصد إعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته وذلك وفقا للشروط والأوضاع الآتية:
(1) أن يحصل المالك على التصاريح والتراخيص والمواصفات اللازمة للهدم وإعادة البناء وفقا لأحكام القانون على أن يتضمن الترخيص بناء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها.
(ب) ألا تقل جملة مسطحات أدوار المبنى الجديد عن أربعة أمثال مسطحات أدوار المبنى قبل الهدم.
(جـ) أن يشتمل المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية لا يقل مجموع مسطحاتها عن خمسين فى المائة (50%) من مجموع مسطحاته.
(د) أن يقوم المالك بتوفير وحدة مناسبة بأجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها وإلا التزم بتعويضه بمبلغ مساو للفرق بين القيمة الإيجارية للوحدة التى يشغلها والقيمة الإيجارية للوحدة التى يتعاقد على ممارسة نشاطه فيها لمدة خمس سنوات أو للمدة التى تنقضى إلى أن يعود إلى المكان بعد بنائه بذات القيمة الإيجارية الأولى، أو يدفع مبلغ مساويا للقيمة الإيجارية للوحدة التى يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد أدنى قدره ألفا جنيه أيهما أكبر.
(هـ) أن يحدد المالك موعدا يتم فيه الإخلاء على ألا يكون هذا الموعد قبل انقضاء أطول مدة إيجار متفق عليها عن أى وحدة من وحدات المبنى وبشرط ألا يقل عن ستة أشهر من تاريخ التنبيه بالإخلاء.
مادة 50 – لا يلتزم المستأجرون بالإخلاء إلا بموافقتهم جميعا عليه وذلك بموجب خطابات للمالك موصى عليها مصحوبة بعلم الوصول أو بإقرارات كتابية منهم.
فإذا انقضت ثلاثة أشهر على التنبيه بالإخلاء دون موافقة جميع المستأجرين عليه جاز للمالك أن يلجأ إلى المحكمة المختصة للحصول على حكم بالإخلاء؛ ويكون هذا الحكم قابلا للتنفيذ بعد انقضاء ثلاثة أشهر من تاريخ النطق به، ويشترط أداء التعويض المنصوص عليه فى المادة السابقة أو إيداعه المحكمة المختصة إيداعا غير مشروط لصالح المستأجرين.
وإذا امتنع أى من المستأجرين عن تنفيذ الإخلاء فى الموعد المحدد بالتنبيه المعلن إليهم من المالك بعد موافقة جميع المستأجرين أو بناء على حكم المحكمة المختصة وقيام المالك بأداء التعويض المستحق، جاز للمالك أن يستصدر من قاضى الأمور المستعجلة حكما بطرد الممتنع عن الإخلاء فورا.
مادة 51 – لا تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى المؤجرة لاستعمالها دورا للتعليم حكومية أو خاصة تخضع للإشراف الحكومى وكذلك المستشفيات العامة أو الخاصة الخاضعة لإشراف وزارة الصحة ومحطات تموين وخدمة السيارات أو المنشآت السياحية أو الفندقية أو المصرفية وغيرها من المنشآت ذات الأهمية للاقتصاد أو الأمن القومى أو التى تقدم خدمات عامة للجمهور والتى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان والتعمير بعد موافقة الوزير المختص.
أما غير ذلك من المبانى المؤجرة للجهات الحكومية أو لوحدات الحكم المحلى أو للهيئات العامة أو لوحدات القطاع العام فتسرى عليها أحكام هذا الفصل على أن تزاد المهلة بالنسبة إليها إلى ثلاث سنوات من تاريخ التنبيه بالإخلاء إذا طلبت الجهة المستأجرة الإفادة من هذه المهلة وذلك مقابل التنازل عن تعويض الإخلاء.
مادة 52 – على المالك أو خلفه العام أو الخاص أن يتم الهدم فى مدة أقصاها ثلاثة أشهر من تاريخ إخلاء المبنى كله، وأن يشرع فى إعادة البناء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء الهدم.
فإذا لم يتم الهدم خلال المدة المشار إليها دون عذر مقبول كان لمن يرغب من المستأجرين بحكم من قاضى الأمور المستعجلة الحق فى العودة إلى شغل وحدته متى كان ذلك ممكنا، وإلا كان له الحق فى تعويض قانونى مماثل للتعويض المنصوص عليه فى المادة (49) بالإضافة إلى حقه فى الاحتفاظ بالتعويض الذى تقاضاه من المالك عند موافقته على الإخلاء، وذلك كله دون إخلال بحقه فى المطالبة قضاء بما يزيد على هذا التعويض إن كان له مقتض.
مادة 53 – إذا تم الهدم ولم يشرع المالك أو خلفه فى البناء خلال المدة المشار إليها فى المادة السابقة، أو شرع فى البناء ثم تعمد عدم إتمامه فى الوقت الذى تحدده الجهة المختصة بشئون التنظيم جاز للمحافظ المختص أن يعهد إلى إحدى الجهات القيام بالبناء أو تكملته على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الإسكان والتعمير ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت بإنشائه أو استكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر للمبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين طبقا لنص المادة (1148) من القانون المدنى.
ويكون للجهة المشار إليها تأجير المبنى واقتضاء أجرته إلى أن تستوفى المبالغ التى أنفقتها والمصروفات الإدارية، ويحق للمالك أن يحصل على 20% من تلك الأجرة شهريا.
مادة 54 – لمستأجرى الوحدات التى يتم هدمها وفقا لأحكام هذا الفصل الحق فى شغل الوحدات بالعقار الجديد الذى أعيد بناؤه ويلتزم المالك أو خلفه العام أو الخاص بإنشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل فيه الوحدات المهدومة ما لم تحل التشريعات السارية دون ذلك. وفى هذه الحالة يستحق المستأجر تعويضا آخر مساو للتعويض المنصوص عليه فى المادة 49 من هذا القانون.
ويلتزم المالك بإخطار مستأجرى وحدات العقار المهدوم بإتمام إعادة البناء بإنذار على يد محضر، يرسل إليهم على محال إقامتهم التى يخطرون بها المالك عند الإخلاء، وذلك خلال مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ إتمام البناء.
وعلى المستأجر إبداء رغبته بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول فى شغل وحدة فى العقار المنشأ فى مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ إخطاره وإلا سقط حقه فى ذلك.
وتحدد بقرار من وزير الإسكان والتعمير قواعد وإجراءات وأولويات شغل مستأجرى العقار المهدوم لوحدات المبنى الجديد.
الفصل الثانى
فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط
والترميم والصيانة
مادة 55 – تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى والمنشآت التى يخشى من سقوطها أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال للخطر، كما تسرى على المنشآت المشار إليها إذا كانت تحتاج إلى ترميم أو صيانة لتأمين سلامتها أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة.
وتبين القرارات التى يصدرها وزير الاسكان والتعمير الأعمال التى تعتبر من أعمال الترميم والصيانة وحدودها فى تطبيق أحكام هذا الفصل.
مادة 56 – تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم معاينة وفحص المبانى والمنشآت وتقرر ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله.
ويتضمن التقرير تحديد المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى مؤقتا كليا أو جزئيا.
مادة 57 – تشكل فى كل وحدة من وحدات الحكم المحلى، لجنة أو أكثر يصدر بها قرار من المحافظ المختص، تضم اثنين من المهندسين المعماريين أو المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين، تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم فى شأن المبانى المشار إليها فى المادة (55) وإجراء المعاينات على الطبيعة، وإصدار قرارات فى شأنها على وجه السرعة.
ويبين القرار الذى يصدره وزير الإسكان والتعمير كيفية تشكيل تلك اللجان والقواعد والإجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها.
مادة 58 – يعلن قرار اللجنة بالطريق الإدارى إلى ذوى الشأن من الملاك وشاغلى العقار وأصحاب الحقوق وتعاد صورة منه إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم، فاذا لم يتيسر إعلانهم بسبب غيبتهم غيبة منقطعة أو لعدم الاستدلال على محال إقامتهم أو لامتناعهم عن تسلم الإعلان تلصق نسخة من القرار فى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى لوحة الإعلانات فى مقر نقطة الشرطة الواقع فى دائرتها العقار وفى مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات فى مقر المجلس المحلى المختص بحسب الأحوال.
وتتبع الطريقة ذاتها فى إعلان القرارات الخاصة بالمنشآت التى لم يستدل على ذوى الشأن فيها.
مادة 59 – لكل من ذوى الشأن أن يطعن فى القرار المشار إليه بالمادة السابقة فى موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ إعلانه بالقرار، أمام المحكمة المنصوص عليها فى المادة (18) من هذا القانون.
وعلى قلم كتاب المحكمة اعلان الجهة الإدارية القائمة على شئون التنظيم وذوى الشأن من ملاك العقارات وأصحاب الحقوق بالطعن فى قرار اللجنة وبالجلسة المحددة لنظر هذا الطعن.
وتفصل المحكمة على وجه السرعة إما برفض الطعن أو بقبوله وإعادة النظر فى القرار المطعون عليه، وعليها فى حالة الحكم بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة أن تحدد أجلا لتنفيذ حكمها.
مادة 60 – مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بتوجيه وتنظيم أعمال البناء، يجب على ذوى الشأن أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائى أو حكم المحكمة الصادر فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه.
وللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى حالة امتناع ذوى الشأن عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى أو حكم المحكمة بحسب الأحوال فى المدة المحددة لذلك، أن تقوم بتنفيذه على نفقة صاحب الشأن وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإدارى.
ويجوز للمستأجر إذا تأخر كل من ذوى الشأن والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أو قضى به حكم المحكمة بحسب الأحوال، أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه.
مادة 61 – على كل من المالك والمستأجر فور إتمام أعمال الترميم أو الصيانة إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على أن يتضمن إخطاره طلب اعتماد المبالغ التى أنفقت وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية.
وعلى الجهة الإدارية المذكورة أن تبت فى الطلب وتخطر كلا من الملاك والمستأجرين بقرارها فى هذا الشأن خلال ثلاثة أسابيع.
وبمجرد إبلاغ الجهة الإدارية القرار المذكور إلى المالك يكون من حقه تقاضى الأجرة اعتبارا من أول الشهر التالى لإتمام الأعمال المشار إليها على أساس زيادة الأجرة السنوية بمقدار 20% (عشرون فى المائة) من قيمة أعمال الترميم والصيانة، وتتبع أحكام زيادة الأجرة المنصوص عليها فى هذه الفقرة فى الحالات التى يتم فيها إجراء الترميم أو الصيانة بناء على اتفاق صريح كتابى بين المالك والمستأجر.
ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.
مادة 62 – يجوز لوزارة الإسكان والتعمير والأجهزة التابعة لها ووحدات الحكم المحلى والمصارف أن تقرض بشروط ميسرة ملاك المبانى أو شاغليها الخاضعة لأحكام هذا القانون للقيام بترميمها وصيانتها.
ويصدر بشروط وقواعد الإقراض قرار من وزير الإسكان والتعمير بعد الاتفاق مع وزير المالية.
وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإدارى.
ويكون للقروض امتياز على العين التى تم ترميمها أو صيانتها يجئ فى الترتيب مع الامتياز المقرر فى القانون المدنى للمقاولين والمهندسين.
مادة 63 – إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه حرر محضر إدارى بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بإخطارهم بالإخلاء فى المدة التى تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإدارى ولشاغلى البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها دون حاجة إلى موافقة المالك، ويتم ذلك بالطريق الإدارى فى حالة امتناع المالك.
وتضاف الأجرة خلال فترة الإخلاء إلى تكاليف الإصلاح اللازمة لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة التى تحددها الجهة الإدارية المختصة.
ولا يجوز مد هذه المدة إلا بقرار من الجهة المذكورة، وفى هذه الحالة يجوز لشاغل العين التظلم من القرار أمام رئيس المحكمة المنصوص عليها فى المادة 18 من هذا القانون.
وتعتبر العين خلال هذه المدة فى حيازة المستأجر قانونا ولا يجوز للمالك أن يغير فى معالم العين، كل ذلك ما لم يبد المستأجر رغبته فى إنهاء العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطاره بقرار الإخلاء المؤقت.
مادة 64 – على شاغلى العين الصادر قرار أو حكم نهائى بهدمها أن يبادروا إلى إخلائها فى المدة المحددة فى الحكم أو القرار فإذا امتنعوا عن الإخلاء كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم إخلاؤهم بالطريق الإدارى وعلى نفقتهم دون أية إجراءات.
مادة 65 – يجوز للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى أحوال الخطر الداهم إخلاء البناء وكذلك المبانى المجاورة عند الضرورة، من السكان بالطريق الإدارى واتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير فى مدة لا تقل عن أسبوع إلا فى حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها فى هذه الحالة الحق فى إخلائه فورا.
كما يكون لها فى حالة الضرورة القصوى هدم البناء بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار.
الباب الثالث
فى شأن تقرير بعض الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية
مادة 66 – مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاء والقانون رقم 38 لسنة 1967 فى شأن النظافة العامة، والقانون رقم 46 لسنة 1968 باستثناء بعض الأماكن من الإعفاءات الضريبية المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار إليه، يعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الايجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها على ثلاثة جنيهات ولم يجاوز خمسة جنيهات.
كما يعفى شاغلو المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية وذلك إذا زاد متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات.
كما يعفى أصحاب العقارات التى أنشئت قبل أول يناير سنة 1944 من ضرائب الدفاع والأمن القومى.
مادة 67 – تسرى الإعفاءات المقررة بالمادة السابقة اعتبارا من أول يناير سنة 1977 على المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة بعد 18/ 8/ 1969، وعلى لجان تقدير الإيجارات والمحكمة المختصة مراعاة ذلك عند تقدير الأجرة وفقا لأحكام هذا القانون.
على أنه بالنسبة إلى المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة منذ تاريخ العمل بهذا القانون يعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا لم يجاوز متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها ثمانية جنيهات، أما إذا زاد المتوسط عن ذلك ولم يجاوز عشرة جنيهات شهريا فيعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب الأصلية دون الضرائب الإضافية.
الباب الرابع
فى شأن تمليك العقارات
الفصل الأول
فى شأن بعض الأحكام الخاصة بالتمليك
مادة 68 – يجوز لأجهزة الدولة ووحدات الحكم المحلى وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة والشركات الخاصة والأفراد إنشاء المبانى بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية.
ويحظر على الجهات القائمة على منح موافقات وتراخيص البناء، التصريح للشركات الخاصة والأفراد بإقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك إلا فى حدود عشرة فى المائة (10%) من جملة الاستثمارات المقررة لكل مستوى من مستويات الإسكان المختلفة، ويصدر قرار من وزير الإسكان والتعمير بقواعد الأولوية فى حدود هذه النسبة.
ويلتزم كل من البائع والمشترى فى حالة التعاقد بأن يكتتب بـ 5% من ثمن البيع فى شراء سندات لصالح صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى وذلك دون الإخلال بأية التزامات أخرى يفرضها القانون رقم 107 لسنة 1976.
مادة 69 – يجب أن يرفق بمستندات طلب الموافقة أو الترخيص بالبناء بيان موقع من المالك أو من ينيبه يبين فيه ما إذا كان البناء كله أو بعضه بقصد التمليك أو التأجير، وإذا صدرت الموافقة أو الترخيص بالبناء على أساس تأجير المبنى كله أو بعضه وجب على الطالب أن يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا يقل عن العدد الذى صدرت الموافقة بالترخيص بالبناء على أساسه وذلك دون إخلال بحق المالك فى التصرف فى العقار كله أو بعضه وفقا للقواعد العامة.
مادة 70 – يحظر على المرخص لهم بإقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء وذلك فى حدود ما رخص لهم فى إنشائه بقصد التمليك.
ويتولى ملاك هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء، أو شرائها من المواد المستوردة، أو من المواد المنتجة محليا بالأسعار العالمية وذلك بعد الوفاء باحتياجات الإسكان المخصص للتأجير.
ويستثنى من ذلك أجهزة الدولة وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية وصناديق التأمين الخاصة.
مادة 71 – يحظر على كل من تعاقد على تمليك أو تأجير وحدات سكنية قبل العمل بهذا القانون أو يتعاقد على ذلك بعد العمل به أن يتراخى عمدا عن استكمال الوحدات المبيعة أو المؤجرة فى المواعيد المتفق عليها أو يعمد إلى تعطيل الانتفاع بها واستعمالها فيما أعدت له من أغراض.
مادة 72 – تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التى أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون، نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية، إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقا للقواعد والشروط والأوضاع التى يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء.
الفصل الثانى
فى اتحاد ملاك العقار المقسم إلى طبقات أو شقق
مادة 73 – إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه فى المادة (862) من القانون المدنى وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا ولو تعددوا.
ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضوا فى الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضوا فى الاتحاد.
مادة 74 – يصدر وزير الإسكان والتعمير بقرار منه نظاما نموذجيا لاتحادات ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها.
ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد وقواعد تحديد التزامات وواجبات أعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم، وقواعد تمثيل ملاك
الطبقة أو الشقة أو بائع العقار إذا تعددوا وبيان أحوال استحقاق أجر مأمور الاتحاد وقواعد تحديده.
وعلى اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون أن تعدل أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بالقرار المشار إليه فى هذه المادة.
ويسرى حكم الفقرة السابقة على المبانى القائمة التى لم يتكون بها اتحادات ملاك العقارات والتى تتوافر فيها الشروط المنصوص عليها فى المادة السابقة.
مادة 75 – تتولى الوحدة المحلية المختصة مراقبة قيام الاتحادات المبينة فى هذا القانون، والإشراف على أعمالها ويكون لها الأخص ما يلى:
( أ ) قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى.
(ب) دعوة الاتحاد إلى الاجتماع لمباشرة أعماله.
(جـ) تعيين مأمور مؤقت للاتحاد إلى أن يتم اختياره أو تعيينه وفقا لأحكام القانون المدنى.
(د) منح المأمور كل أو بعض سلطات الاتحاد إذا قصر أو تراخى فى القيام بواجباته.
(هـ) فحص الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن فى قرارات الاتحاد أو تصرفات المأمور وإبداء الرأى للاتحاد فى شأنها لإعادة النظر فيها إذا اقتضى الأمر ذلك.
الباب الخامس
فى العقوبات
مادة 76 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد على ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد 7/ 1، 8، 13/ 1، 24، 25 من هذا القانون.
ويحكم فضلا عن ذلك فى حالة مخالفة حكم المادة (8/ 1) بإنهاء عقد المسكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون.
مادة 77 – يعاقب كل من يخالف حكم المادة 26 من هذا القانون سواء كان مؤجرا أو مستأجرا أو وسيطا بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر وبغرامة تعادل مثلى المبلغ الذى تقاضاه بالمخالفة لأحكام المادة، ويعفى من العقوبة كل من المستأجر والوسيط إذا أبلغ أو بادر بالاعتراف بالجريمة.
وفى جميع الأحوال يجب الحكم على المخالف بأن يرد إلى صاحب الشأن ما تقاضاه على خلاف أحكام المادة المشار اليها.
مادة 78 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا تقل عن مائه جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من خالف أحكام المواد 39، 40، 41 من هذا القانون.
وتكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تجاوز ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين فى حالة مخالفة أحكام المواد 38، 52/ 1، 53/ 1، 54/ 2 من هذا القانون.
مادة 79 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهرين ولا تزيد على سنة وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من خالف أحكام المادتين 60/ 1، 64 من هذا القانون، فإذا ترتب على عدم تنفيذ المالك لقرار صادر بالهدم الكلى أو الجزئى سقوط المبنى كانت العقوبة الحبس.
مادة 80 – يعاقب على مخالفة أحكام المواد 3/ 1، 69، 70/ 1، 71 بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تجاوز سنة وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين.
ويحكم فضلا عن ذلك فى حالة مخالفة المادة 69 بغرامة تعادل التكلفة التقديرية للوحدات المبيعة.
كما يحكم فى حالة مخالفة أحكام المادتين 3/ 1، 70/ 1 بأن يرد المخالف للدولة مبلغا يماثل ثمن المواد التى حصل عليها بالمخالفة لأحكام هاتين المادتين.
مادة 81 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز ثلاثمائة جنيه كل من يقوم عمدا بأى فعل من شأنه تهديد سلامة مبنى أو تعرضه للسقوط أو اتلافه كليا أو جزئيا إذا كان ذلك بقصد التوصل إلى اعتباره آيلا للسقوط.
مادة 82 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه ولا تجاوز ألفى جنيه او بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أجر مكانا أو جزءا منه أو باعه، ولو بعقد غير مشهر، أو مكن آخر منه وكان ذلك التأجير أو البيع أو التمكين على خلاف مقتضى عقد سابق، ولو غير مشهر، صادر منه أو من نائبه أو من أحد شركائه أو نائبيهم، ويفترض علم هؤلاء بالعقد السابق الصادر من أيهم.
ويعاقب بالعقوبة السابقة من يسبق إلى وضع يده، أو يشرع فى ذلك على خلاف مقتضى العقد السابق عليه، قبل استصدار حكم بأفضليته من القضاء المختص، ويفترض علم هذا المتعرض بالتعاقد السابق إذا كان زوجا لمن تعاقد معه أو من مكنه، أو كان من أصوله أو فروعه أو من أقاربه أو أصهاره إلى الدرجة الرابعة.
مادة 83 – لا تخل العقوبات الواردة فى هذا القانون بأية عقوبة أشد منصوص عليها فى أى قانون آخر.
مادة 84 – تؤول حصيلة جميع الغرامات التى يقضى بها تنفيذا لأحكام هذا القانون إلى صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى.
الباب السادس
أحكام انتقالية وختامية
مادة 85 – تستمر المحاكم فى نظر الدعاوى التى أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقا للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه.
مادة 86 – يلغى القانون رقم 52 لسنة 1969 (وأوامر) نائب الحاكم العسكرى العام رقما 4، 5 لسنة 1976 ورقم 5 لسنة 1977، كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.
مادة 87 – يصدر وزير الإسكان والتعمير اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ هذا القانون خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به.
مادة 88 – ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره.
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، وينفذ كقانون من قوانينها،
صدر برياسة الجمهورية فى 16 رمضان سنة 1397 (30 أغسطس سنة 1977).
تقرير لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير
القانون رقم 49 لسنة 1977
أحال المجلس بجلسته المعقودة فى 25 من جمادى الآخرة سنة 1397 هـ، الموافق 12 من يونيه سنة 1977 م مشروع قانون فى شأن تأجير وبيع الأماكن إلى لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير.
وتجيز المادة 56 من اللائحة الداخلية للمجلس لرئيس مجلس الوزراء ونوابه والوزراء أن يطلبوا إلى اللجان رأيها مسبقا فى المسائل التى تتعلق بمشروعات الخطة العامة للدولة أو الموازنة أو فى شأن مشروع قانون قبل أن يوافق عليه مجلس الوزراء – وإعمالا لهذا النص كانت وزارة الإسكان والتعمير قد أرسلت نسخا من مشروع القانون آنف الذكر لإستطلاع رأى اللجنة بشأنه فى الوقت الذى كان يقوم فيه مجلس الوزراء بدراسة المشروع، ثم أحيل من الحكومة إلى المجلس بالطريق الدستورى.
وقد اجتمعت اللجنة (14) اجتماعا فى الفترة ما بين 27/ 4 حتى 22/ 6/ 1977 وقد حضر اجتماعاتها ممثلا للحكومة السيد المهندس حسن محمد حسن وزير الإسكان والتعمير والسيد الأستاذ كمال إبراهيم المستشار القانونى للوزارة كما استعانت اللجنة بالسيد الأستاذ الدكتور سليمان مرقص الأستاذ السابق للقانون المدنى بكلية الحقوق جامعة القاهرة كمستشار لها.
وقد نظرت اللجنة مشروع القانون ومذكرته الإيضاحية، واستعادت نظر:
- القانون رقم 131 لسنة 1948 بإصدار القانون المدنى والقوانين المعدلة له.
- القانون رقم 58 لسنة 1937 بإصدار قانون العقوبات والقوانين المعدلة له.
- القانون رقم 150 لسنة 1950 بإصدار قانون الإجراءات الجنائية والقوانين المعدلة له.
- القانون رقم 13 لسنة 1968 بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له.
- القانون رقم 25 لسنة 1968 بإصدار قانون الإثبات فى المواد المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له.
- القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.
- القانون رقم 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبينة والقوانين المعدلة والمكملة له، وعلى الأخص ما تعلق منها بالإعفاءات الضريبية وبرسم النظافة.
- القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار نظام الحكم المحلى.
- القانون رقم 43 لسنة 1974 بإصدار نظام استثمار المال العربى والأجنبى والمناطق الحرة.
- القانون رقم 109 لسنة 1975 فى شأن التعاون الاستهلاكى.
- القانون رقم 54 لسنة 1975 بإصدار قانون صناديق التأمين الخاصة.
- القانون رقم 178 لسنة 1961 فى شأن تنظيم هدم المبانى.
- القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.
- القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق لتمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى.
أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 ورقم 5 لسنة 1976.
وقد بدا للجنة أن الإيجار من أقدم العقود عهدا، نشأت الحاجة اليه لكى يحدد العلاقة القانونية بين فريقين: فريق المؤجرين يستغلون أموالهم على خير وجه، وفريق المستأجرين ينتفعون بالشىء الذين لا يستطيعون امتلاكه، ومن المعروف أن نبى الإسلام محمدا عليه الصلاة والسلام قد بعث والناس يؤجرون ويستأجرون فلم ينكر عليهم شيئا من ذلك، ومن الأقوال الإسلامية المأثورة أنه ليس لكل أحد دار يملكها ولا يلزم أصحاب الأملاك عن اسكانهم تطوعا فلابد من الإيجارة لذلك – ومن ثم فإن عقد الإيجار من العقود الجائزة شرعا.
كما بدا للجنة أيضا من أن عقد الإيجار من أكثر من العقود تداولا، فمن المشاهد أنه ليس بين الناس إلا من هو مستأجر، حتى الملاك لا يخلو الحال غالبا من أنهم يؤجرون ويستأجرون ويجعل هذا العقد كلا من المؤجر والمستأجر فى اتصال دائم طوال مدة الإيجار.
لكل ذلك يصبح القانون المتعلق بالإيجار من القوانين التى يكثر رجوع الناس اليها فى معاملتهم، وتصير كذلك قضايا الإيجار أمام المحاكم من أكثر القضايا عددا، ومن ثم فان الأمر يتصل اتصالا وثيقا بالسلام الاجتماعى وبكفالة الطمأنينة للمواطنين، مما يقتضى أن تكون أحكام الإيجار سهلة واضحة مع التزام الدقة فى القواعد التى تضبط هذه العلاقة المستمرة وتبين حقوق كل من طرفيها – مالكا أو مستأجرا – وواجباتهم مع ضمان وضع الأحكام الكفيلة بسرعة البت فيما قد يشجر بينهما من خلاف.
والتشريع العادل هو الذى يصل إلى نقطة التوازن فى العلاقات التى ينظمها، خاصة إذا ما كانت هذه العلاقات على قدر من الأهمية مثلما هو الحال فى روابط الإيجار، تلك الروابط التى تنطوى على مسائل اجتماعية واقتصادية على جانب كبير من الأهمية، لذلك كان من الضرورى أن يحتوى قانون الإيجار على أحكام تستهدف تحقيق التضامن بين المؤجر والمستأجر من الوجهة الاجتماعية، توصلا إلى الائتلاف والتضامن وتجنبا للاختلاف والتصادم وتبغى من الوجهة الاقتصادية الحفاظ على حقوق رأس المال غير المستغل ويمثله المؤجر، على ألا يغيب عن البال تلك الطبقة الكثيرة العدد ويمثلها المستأجر التى ليس من ملك غير أيديها العاملة، وليس لها من مأوى إلا ما يستأجره من أملاك الغير، ومن ثم يتعين أن يعطى لكل من رأس المال والعمل نصيبه العادل.
وإذا كانت المذاهب السياسية والاقتصادية والاجتماعية تختلف فى نظراتها إلى الأمور ومن بينها موضوع الإيجارات، فبينما نجد المذهب الفردى ينحى نحو إعطاء الحرية الكاملة للمالك، نجد على العكس من ذلك المذاهب الاجتماعية تجيز الحد من هذه الحرية لصالح المستأجر وبدرجات متفاوته – إلا أنه فى بلادنا يجب أن يكون لنا فى الشريعة الإسلامية أسوة حسنة، فالفقه الإسلامى يوازن بين حقوق المالك والمستأجر ويضع القواعد التى تحقق مصلحة أو تدفع ضررا، وفى إطار ذلك يكون التدخل وتكون القيود.
وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين على الوجه الذى تبدو عليه اليوم، مسألة لم تعرف فى بلادنا قبل الحرب العالمية الأولى إذ كانت هذه العلاقات خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها بالقانون المدنى، ومؤداها أن عقد الإيجار عقد رضائى وأنه من عقود المعاوضة، حيث يحصل كل طرف على عوض لما يعطيه، وأنه عقد تبادلى يرتب التزامات متبادلة بين طرفيه، وأنه عقد مؤقت ينتهى بانتهاء المدة المتفق عليها، فضلا عن أنه عقد يرد على منفعة الشىء المؤجر وذلك أخذا عن الشريعة الإسلامية التى تعرف محل عقد الإيجار بأنه تمليك المنافع بعوض، مما يوجب أن تسلم العين للمستأجر صالحة للغرض الذى أعدت من أجله.
على أن هذه الحالة تغيرت تغيرا جوهريا عقب نشوب الحربين العالميتين الأولى والثانية، وما ترتب عليهما من أزمة فى السكن، نشأ عنها خطر مزدوج، يتمثل فى رفع الملاك للإيجارات بصورة لا يتحملها أغلبية المستأجرين من ذوى الدخل المحدود، الأمر الذى يعرض أكثرهم لإخلاء مساكنهم، ويجدون أنفسهم بلا مأوى مما يخلق مشاكل اجتماعية خطيرة.
وأمام هذا الخطر المزدوج، خطر تشرد الأشخاص، وخطر ارتفاع الإيجارات، تدخل المشرع لحماية المستأجرين بتشريعات موقوتة توضع لضرورة، وتزول بزوالها تتضمن أحكاما آمرة متعلقة بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وأهم ما تقضى به امتداد عقود الإيجار بقوة القانون لتفادى الخطر الأول، وتقييد وتحديد الإيجارات لتفادى الخطر الثانى، مع ما يرتبط بكل ذلك من أحكام.
ولقد كان منهج المشرع فى التدخل يختلف فلسفة وتشريعا وتطبيقا وفقا للظروف الاقتصادية والسياسية والاجتماعية التى تحياها البلاد، ففى أعقاب الحرب العالمية الأولى تدخل المشرع المصرى فى العلاقات الإيجارية، بأن أصدر قانونا فى 21 نوفمبر سنة 1921 قضى بتقييد أجور المساكن لمدة استمرت حتى أوائل يوليو سنة 1925 وبعد ذلك عادت هذه العلاقات إلى ما هو منصوص عليه فى القانون المدنى الذى كان ساريا وقتئذ.
ومع بداية الحرب العالمية الثانية اضطر المشرع إلى أن يستخدم سلطة الأحكام العرفية فى فرض أوامر عسكرية تمنع الملاك من زيادة أجرة الأماكن إلا فى حدود ضئيلة مع إمتداد العقود بعد انتهاء مدتها امتدادا تلقائيا، وقد اضطر المشرع إلى تقنين هذه الأوامر العسكرية فأصدر القانون رقم 121 لسنة 1947 مبقيا فى جوهره على الأحكام التى وردت بالأوامر العسكرية سالفة الذكر، وكان المشرع وقتئذ يأمل فى العودة بالعلاقات الإيجارية إلى الإطار الذى ترسمه لها قواعد القانون المدنى، وخير دليل على ذلك أنه بعد مضى حوالى سنة على صدور هذا القانون صدر التقنين المدنى وتضمن الفصل الأول من الباب الثانى منه الأحكام الخاصة لعقد الإيجار على أساس من حرية التعاقد المطلقة بحيث يكون للمالك تحديد الأجرة وفق هواه وبقاء المستأجر فى العين طوع إرادته.
وإثر ثورة 23 يوليو مباشرة وفى شهورها الأولى أصدرت المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 بخفض أجرة الأماكن التى لم تخضع للتشريعات السابقة بنسبة 15% مع ترك أمر الأماكن اللاحق إنشاؤها لهذا القانون للملاك يحددون أجرتها وفقا للعرض والطلب، ثم توالت قوانين التخفيض بعد ذلك، حيث صدر القانون رقم 55 لسنة 1958 لتخفيض أجرة المبانى غير الخاضعة لأحكام القانون السابق ثم القانون رقم 168 لسنة 1961 لتخفيض أجرة المبانى التى استحدثت بعد القانون رقم 55 لسنة 1958 المشار اليه، كما صدر القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض إعفاءات ضريبية لصالح المستأجرين وإنقاص الأجرة بمقدار الإعفاءات، وأخيرا صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيض أجرة الأماكن التى سبق أن سرت فى شأنها قوانين التخفيض السابقة، بحيث أصبحت جملة التخفيضات تجاوز 50% من أجرة الأماكن المتفق عليها بين الملاك والمستأجرين.
ولما رأت الدولة أن قوانين التخفيض لا تعدو أن تكون علاجا مؤقتا لمشكلة مستمرة، أصدرت القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن على أساس فائدة استثمار العقار بواقع نسبة محددة من قيمة الأرض والمبانى.
وإزاء هذا التعدد والتشتت فى القوانين الذى ترتب عليه الكثير من الصعوبات فى التطبيق صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 المعمول به اعتبارا من 18 أغسطس سنة 1969، وتبرز مذكرته الإيضاحية أنه يستهدف توفير العدالة لكل من المالك والمستأجر فى محاولة لمنع استغلال أى منهما للآخر وتشجيع القطاع الخاص على القيام بدور فعال فى مجال الإسكان.
ومن الجدير بالذكر أن هذا القانون لم يتناول موضوع التمليك وهو صورة بدأت فى الانتشار وطالبت كثير من الأصوات بوضع تنظيم لها على نحو يضمن أن يحصل كل ذى حق على حقه المشروع.
وبتاريخ 23/ 9/ 1976 صدر أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 لسنة 1976 متضمنا بعض الأحكام الخاصة بالإيجار والتمليك، محاولة من جانب السلطة المختصة لكى تضع ما ارتاته من ضوابط تكفل تنظيم لأمر بعض زوايا هذه العلاقات، ولقد أثار هذا الأمر بعض المناقشات وعلى الأخص فيما يتعلق بمواعيد تعديل اوضاع الخاصة بالإيجار المفروش، مما دعا نائب الحاكم العسكرى العام إلى إصدار الأمر العسكرى رقم 5 لسنة 1976 بوقف تلك المواعيد.
وهكذا عادت الجماهير مرة أخرى وأصبحت فى حاجة من جديد إلى قانون شامل متكامل، ينظم تأجير وبيع الأماكن، ويحدد العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ضمانا لوضع هذه العلاقة فى مكان يبتعد بها عن أوضاع الاستغلال وبما يكفل إسهام رأس المال الخاص جنبا إلى جنب مع رأس المال العام فى الاستثمار العقارى للخروج بالبلاد من أزمة الإسكان الملموسة حاليا، والتى يكتوى بها المواطن المصرى خاصة الأسر الناشئة، والشباب المتطلع إلى حياة مستقرة آمنة هادئة فى كنف سيادة القانون ومبادئ ثورة 15 مايو التى فتحت أبوابا كانت مغلقة فانطلقت آمال الشعب المحبوسة تبحث عن حقوقها المشروعة فى الحياة، دون ما عنت أو إرهاق أو إجحاف.
وإذا كان القانون واجب إلا أنه غير كاف كحل أول وأخير لمشكلة الإسكان، ذلك أنه من المعروف فى الأصول والعلوم السياسية ومبادئ القانون أن التشريع على اختلاف درجاته هو أداة مقررة لتنفيذ سياسة مرسومة فى صالح المجتمع يؤثر فيها ويتأثر بها، وليس فى ذلك تقليل من شأن التشريع، بل على العكس فإن هذا التصوير يعطى القانون هيبته، فهو ليس غاية فى ذاته يفرض على المواطنين دون ما هدف أو مصلحة، وإنما نجد إلى جانب القانون سياسات وبرامج وخطط تعتبر هى العمود الفقرى للمجتمع تشد من أزره وتعمل على النهوض به والسعى إلى تحقيق أهدافه ومراميه، وتجد هذه الخطط والبرامج والسياسات فى القانون خير معين لها فيوفر المناخ الذى يساعد على تحقيقها فيما حدد لها من مواقيت وما تقرر فى شأنها من خطوات.
واستصحابا لهذا الفهم الأصيل فى العلاقة بين القانون وبرامج الإصلاح فإن اللجنة تعود وتؤكد على ما سبق أن أوصى به مجلس الشعب الحكومة لكى تنهض بمرفق الإسكان وتعمل جاهدة على توفير الوحدات السكنية اللازمة وتضع السياسات الراجحة لتوفير أراضى البناء، وتسعى إلى وضع القطاعين التعاونى والخاص فى حجمهما المأمول فينطلقا إلى تحقيق ما هو معقود عليهما من رجاء، وعلى ألا يغيب عن بال الحكومة أن الارتفاع
الملموس فى تكلفة التشييد يقتضى ترشيد نماذج الإسكان ووضع الأمثل من التصميمات بما يكفل تحقيق التوازن بين مستوى الدخل والاحتياجات الاجتماعية، مع توسيع قاعدة الملكية فيما ينشأ بمعرفة أجهزة الدولة من مساكن والعمل على تطوير التشريعات أول بأول.
هذا كما تعود اللجنة فتؤكد أن مشكلة الإسكان لا تنفرج بالقانون وإنما لا بد أن تعمل الحكومة على وضع التخطيطات العمرانية فى المجتمعات الحضرية والريفية باعتبار أن التخطيط هو الأسلوب الأمثل لعلاج كل المشكلات ومن بينها مشكلة الإسكان، على أن يكون ذلك فى إطار نظرة شاملة تجنبا للحلول العشوائية التى سرعان ما يتبين خطرها وضررها على أفراد المجتمع، وفى مجال التخطيط العمرانى تناشد اللجنة الحكومة فى أن تسرع الخطى لإنشاء المدن الجديدة وفقا لتوجيهات السيد الرئيس لكى تصبح مناطق جذب يجد فيها المواطن المصرى تنفسا بعد أن ضاقت رقعة الوادى وأصبح الافتئات على الأراضى الزراعية يشكل تصرفا سرطانيا يفت فى عضد المجتمع، وينخر فى قواه، ويضعف أقوى حلقات مصر المتمثلة فى أرضها المزروعة التى تجود بأطيب الخيرات وتفئ بأحلى الثمرات.
ومن أهم النقاط التى تتصل بمشكلة الاسكان ولا يستطيع القانون أن يجد لها حلا بين مواده، موضوع المرافق ذلك أن المياه والمجارى والكهرباء على وجه الخصوص تمثل أمرا جوهريا وضروريا لخلق بيئات سكنية ملائمة يجد فيها المواطن المصرى راحة وسكينة ويتجنب الأمراض والأوبئة مما يرفع من كفايته الإنتاجية ويزيد من قدرته على البذل والعطاء، ومن ثم يتعين النهوض ببرنامج طموح لتعويض ما حاق بالمرافق من تخلف وما لحق بها من قصور.
ولا يغيب عن البال أن أجهزة المقاولات عامة كانت أو خاصة فى حاجة بدورها إلى الدعم والترشيد لكى تكون قادرة على النهوض بما تعتزم الحكومة تنفيذه من مشروعات وما يقدم عليه المجتمع من أعمال وبالذات فى مجال الاسكان حتى تواجه البلاد التخلف فى عدد الوحدات السكنية الذى بلغ حجمه مليون ونصف وحدة ثم تنطلق فى ثبات لمواجهة ما هو مطلوب سنويا ويقدر وفقا لأكثر التقديرات احترازا واحتياطا بما لا يقل عن مائة ألف وحدة سنويا، ومما هو جدير بالذكر فى هذا المجال أنه يجب توفير الامكانات والاعتمادات اللازمة للأخذ بأسلوب المساكن سابقة التجهيز للإسراع فى تعويض سنوات التخلف واللحاق باحتياجات العصر.
ولا يفوت اللجنة أن تنوه إلى أن نصوص القانون مهما أحكمت وسياسات الإسكان مهما وفقت، فإنه لن تجنى ثمارها إلا بالعمل على توفير وانسياب مواد البناء وبالأسعار المعتدلة مع تطوير أساليب البحث العلمى بما يكفل استنباط مواد البناء البديلة من الخامات المتوفرة محليا، وذلك بهدف القصد فى النفقات والحد من الحاجة إلى الاستيراد، وكذا العمل على تنميط الانتاج لأجزاء المبانى التى تقبل التنميط من أبواب وشبابيك وغيرها الأمر الذى يساعد على سرعة الانجاز والاقلال من التكاليف وفقا لنظريات الإنتاج الكبير.
وانطلاقا من كل ذلك، وتأكيدا عليه، فإن اللجنة تعود إلى مشروع قانون تأجير وبيع الأماكن وقد أرادت من الإشارة إلى سياسات وأوضاع الاسكان أن تؤكد بأن القانون رغم أهميته وما يجب أن يبذل من عناية فى سبيل دراسته فإنه يلزم إلى جانبه وبأهمية أكبر الاعتناء ببرامج الإنجاز ومواقيت البناء والتشييد وتوفير الاعتمادات والحد من الاسراف، وغير ذلك مما أشارت إليه اللجنة على عجالة فى الصفحات السابقة.
ولا شك فى أن مشروع قانون تأجير وبيع الأماكن قد استحوذ على اهتمام بالغ من المواطنين وعملت الحكومة على أن تصاحب روح الشورى والديمقراطية جميع مراحل اعداده وصياغته واستصداره، حيث شاركت فى ذلك الأجهزة السياسية والتنفيذية والنقابية والمحلية على مختلف مستوياتها، وقامت الصحافة وغيرها من وسائل الإعلام بجهد مشكور فى هذا المجال، كما دعيت الجامعات إلى الاسهام وإبداء الرأى المتطور.
ومن المؤكد أن اشتراك الشعب فى التشريع على هذا المدى الواسع يجعل القوة الملزمة للقانون مستمدة من ثقة المواطنين به وفهمهم له، علاوة على أن اهتمام أعضاء لجنة الإسكان والتعمير والمرافق العامة بمجلس الشعب قد مكن من اقتراح وإدخال تعديلات على المشروع تتسم بأهميته ملحوظة عبرت عن اتجاهات القواعد الشعبية وما عقد للمشروع من ندوات فى مختلف مجالات الفكر والرأى.
ومن نتاج هذا التعاون المثمر والجهد الخلاق تعتقد اللجنة أن المشروع المعروض قد جاء محققا للغرض، ومعبرا عن ظروف وأوضاع المرحلة الراهنة التى تعيشها البلاد، وتورد اللجنة أهم التعديلات التى أدخلت على المواد وذلك على الوجه الآتى:
عنوان المشروع:
أضافت اللجنة إلى عنوان المشروع عبارة وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك إبرازا لاهمية هذه العبارة فى الدلالة على محتوى المشروع ومكوناته باعتبار أن أهم ما يتضمنه من أحكام هى الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.
أولا: الباب الأول فى إيجار الأماكن:
( أ ) الفصل الأول أحكام عامة:
1 – عدم سريان المشروع على المبانى من المستوى فوق المتوسط والفاخر (مادة 3):
كان مشروع الحكومة يتضمن نصوصا مؤداها عدم خضوع المبانى من المستوى فوق المتوسط والفاخر لكل أحكام إيجار الأماكن وأهمها قواعد تحديد الأجرة وامتداد عقود الإيجار والتزامات المؤجر والمستأجر ومن أهمها منع تقاضى خلو الرجل.
وقد أدخلت اللجنة تعديلا هاما يؤدى إلى جعل المبانى من المستوى فوق المتوسط والفاخر خاضعة لأحكام العلاقات الايجارية عدا ما تعلق منها بقواعد تحديد وتقدير الأجرة، وذلك حتى يتمتع المستأجرون بميزة الامتداد القانونى لعقود الإيجار ولا يتعرضون لأى شروط مجحفة فيما يتعلق بالتزامات الملاك قبلهم.
كما أدخلت اللجنة تعديلا هاما آخر لجعل المبانى من المستوى المذكور المستفيدة من هذا الحكم هى المبانى التى يرخص فى إقامتها بعد تاريخ العمل بالمشروع، نظرا لما لوحظ من أن الكثير من الملاك قد أحجم عن تأجير هذا النوع من المبانى انتظارا لصدور القانون حتى يفيدوا من أحكامه فى حين أنهم قاموا بصرف مواد البناء وفقا للأنظمة السابقة التى لم تكن تطالبهم باستيراد مواد البناء كما ورد بالمشروع.
وحماية للاقتصاد القومى أدخلت اللجنة تعديلا ثالثا فى هذا الشأن يقضى بقيام ملاك هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم باستيراد ما يلزم بها من مواد البناء أو شرائها من المواد المستوردة أو من المواد المنتجة محليا بالأسعار العالمية وبعد الوفاء باحتياجات الأنواع الأخرى من الإسكان.
2 – سريان أحكام الإيجار على الأماكن التى تنشأ فى الشواطئ:
(مادة 3):
وقد حذفت اللجنة هذا الحكم الذى كان يتضمنه مشروع الحكومة ويقضى بتخويل الوزير المختص بالحكم المحلى بعد أخذ رأى وزير السياحة إصدار قرار بتحديد الشواطئ وحدودها، وذلك نظرا لما تخشاه اللجنة من مشاكل فى التطبيق بسبب هذا الحكم، خاصة أن كلمة “الشواطئ” كلمة غير منضبطة يمكن أن تمتد فى بعض المفاهيم فضلا عن شواطئ البحر إلى شواطئ النيل والبحيرات وغيرها من الأوجه التى يجب ألا يمتد إليها معنى الشواطئ، واكتفاء بما هو مستقر عليه فى الفقه والقضاء من أن الأماكن التى تنشأ فى المنافع العامة لا تخضع للعلاقات الإيجارية وهو أمر قد استقر فى التطبيق القضائى بحيث يحسن ألا تتعرض إليه النصوص بشكل لا يخلو من مشاكل وتعقيدات، وعلى أن يثبت هذا المعنى فى مضابط مجلس الشعب باعتباره تفسيرا لنية المشروع فى هذا المجال.
3 – أولوية العامل المنقول وتبادل الوحدات السكنية:
(مادة 7):
أدخلت اللجنة بعض التعديلات على مشروع الحكومة فى هذا الشأن، من أهمها أن يكون العامل المنقول إلى بلد بدلا من عامل آخر فى ذات جهة العمل وذلك تأكيدا للمعنى المقصود بالنسبة للحق المخول للعامل المنقول إلى بلد بدلا من عامل آخر، وعلى أن تعزز هذه العملية عن طريق الجهة التى يعمل بها المتبادلان.
أما فيما يتعلق بجواز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر واخر فى البلد الواحد فقد حفل هذا الموضوع بمناقشة واسعة باللجنة استقر الرأى بعدها على حذف هذا الحكم لما يؤدى إليه من إضرار بمصالح الملاك ويخشى معه من أن يتحول المستأجرون إلى مستغلين فى سبيل إتمام عمليات التبادل رغما عن إرادة المالك، خاصة أن القانون قد قضى منذ مدة بعيدة بوضع أحكام صارمة فى سبيل تحديد الأجرة وكذا امتداد عقود الإيجار بعد انتهاء مددها ولم يعد للمالك من حق كامل سوى حقه فى اختيار شخص المستأجر والاطمئنان إليه وهو الحق الذى يحدده النص الوارد بمشروع الحكومة فى مجال التبادل.
(ب) الفصل الثانى فى تقدير وتحديد الأجرة.
1 – نظام توزيع المبالغ التى يؤديها الملاك عن كل وحدة من وحدات المبنى (مادة 10):
وينص مشروع الحكومة فى هذا الشأن على أن يدفع المالك مبلغ خمسمائة قرش تخصص حصيلتها للانفاق منه على أغراض لجان الإيجارات والطعن فى قراراتها وفقا للنظام الذى يصدر به قرار من المحافظ، وقد جعلت اللجنة هذا الاختصاص معقودا لوزير الإسكان والتعمير توحيدا لقواعد الإنفاق من هذه المبالغ وتحقيقا للعدالة فى توزيعها بين لجان الإيجارات والهيئات القضائية المختصة بنظر الطعون على قراراتها.
ومن الجدير بالذكر أن انفاق هذه المبالغ يكون فى إطار النظم المالية المقررة دون إخلال بالرقابة المالية السارية على عمليات صرف الأموال العامة.
2 – تشكيل لجان الإيجارات:
(مادة 12)
يتضمن تشكيل هذه اللجان وفقا لمشروع الحكومة اثنين من المهندسين يمثلان العنصر الفنى وهو عنصر رئيسى فى عملية تحديد أجرة الأماكن، واستصحابا لهذا المعنى وعملا على جدية ودقة ما يتم من تحديد للأجرة فقد آثرت اللجنة ضرورة أن يكون هذان المهندسان من المعماريين أو المدنيين وأن يكونا من أعضاء نقابة المهندسين ومن جهتين مختلفتين ضمانا للحيدة ودرءا للشبهات.
3 – التزام المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال:
مادة (13):
أدخلت اللجنة تعديلا على صياغة الفقرة الواردة بمشروع الحكومة المتضمنة لهذا الحكم بما لا يخرج به عن جوهره لموافقة اللجنة عليه.
إلا أن اللجنة حرصت على إيضاح أن التزام المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال يكون فى المواعيد المتفق عليها حسبما لأى خلاف يثور بين أطراف العلاقة الإيجارية، تلك العلاقة التى يرجى أن تقوم على أساس من الوضوح والعدالة.
4 – قواعد تقدير قيمة الأرض وتكاليف المبانى:
(مادة 15).
يتضمن مشروع الحكومة نصا يقضى بأن يكون تقدير قيمة الأرض وفقا لثمن المثل فى عام 1974 مع زيادة سنوية مقدارها 7% لحين البناء، وقد ارتآت اللجنة أن هذا الحكم لا يحقق العدالة فضلا عن أنه يساعد على الكثير من الانحرافات والتعقيدات ولا يشجع القادرين على البناء لاستغلال قدراتهم المالية للاسهام فى حل أزمة الإسكان، ذلك أن البعض قد اشترى الكثير من الأراضى فى فترة لاحقة على عام 1974 بأسعار قد تزيد على الأسعار التى كانت سائدة فى هذا العام مضافا إليها الزيادة المقررة بـ 7% سنويا.
وللمواءمة بين تقدير قيمة المبانى الذى يتم على أساس التكلفة الفعلية كما ورد بمشروع الحكومة وبين تقدير قيمة الأراضى وهما عنصران مترابطان وأساسيان وبدونهما لا يقوم البناء، لذلك رأت اللجنة تعديل أساس تقدير قيمة الأرض بحيث يكون وفقا لثمن المثل وقت إصدار ترخيص البناء أو الشروع فى الإنشاء بحسب الأحوال.
ولعل فى ذلك ما يخفف من الآثار التى قد يخشاها البعض من ارتفاع أثمان الأراضى وبالتالى ارتفاع إيجاراتها، لأن إصدار الترخيص أو الشروع فى الإنشاء يمثل نقطة البداية وغالبا ما يمتد البناء لفترة طويلة بعد ذلك.
غير أن الحكومة قد أعربت عن تمسكها بالنص الوارد فى مشروعها لأنها تستهدف منه إحكام الرقابة على أسعار الأراضى والحد من ارتفاعها بشكل أصبح ملموسا دون أن يرجع هذا الارتفاع إلى جهود أصحاب هذه الأراضى وأغلبها لا يمثل الزيادة الطبيعية فى الأسعار وإنما يعبر عن طفرات استغلالية.
كما أضافت اللجنة إلى أحكام تحديد قيمة المبانى حكما هاما يستهدف الحفاظ على حقوق طالبى السكن وذلك بالنص على الالتزام بمستوى المبانى المبين بالموافقة الصادر على أساسها ترخيص البناء وعدم الاعتداد بأية زيادة فى المواصفات أثناء التنفيذ، وليس فى هذا الحكم أى إضرار بالملاك إذا ما لوحظ أن القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء يكفل لطالبى البناء الالتجاء إلى اللجان المختصة لتعديل المواصفات إذا ما طرأت أسباب تدعو لذلك وبالتالى لا يحق لهم التعديل فى المستوى بما يلقى تبعات جساما على المستأجر بزيادة الأجرة زيادة كبيرة عما هو وارد فى تراخيص البناء.
وتلفت اللجنة النظر إلى ضرورة قيام لجان الإيجارات والهيئات القضائية المختصة بنظر الطعون باستنباط التكاليف الفعلية من حقيقة وواقع الأسعار التى تسفر عنها المناقصات والمعاملات السنوية ضمانا لأن يتواءم مع القانون التطبيق الأمثل الذى يكفل إعطاء كل حق حقه.
كما أدخلت اللجنة تعديلا فيما يتعلق بالحكم الوارد بمشروع الحكومة الذى يجيز فى بعض المناطق تعديل نسبة ما يحتسب من قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق فى حالة عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران وذلك يجعل هذا الاختصاص معقودا للمجلس المحلى الذى يقدر تلك الظروف حتى لا يترك الأمر لاجتهاد القائمين بتحديد الأجرة مما يؤدى إلى التناقض والمفارقات فى التطبيق.
5 – تقدير قيمة الأرض فى حالة تعلية البناء (مادة 16):
ينص مشروع الحكومة على أن يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة فى حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المبانى الأصلية أو فى حالة سريان قوانين فرض مقابل التحسين ويكون إعادة تقدير قيمة الأرض فى هذه الحالة بقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط.
وبالنظر إلى أن مدة الخمس سنوات طويلة وقد تتغير أسعار الأراضى خلالها بشكل ملحوظ خاصة أن العقارات التى تملكها الحكومة يعاد تقديرها كل سنتين وليس كل خمس سنوات لذلك فقط خفضت اللجنة المدة إلى سنتين.
6 – تشكيل هيئات لنظر طعون الإيجارات (مادة 18):
وقد حرصت اللجنة على بيان أن يكون تشكيل هذه الهيئات بقرار من وزير العدل منعا للبس فى التطبيق كما اشترطت اللجنة أن يكون المهندس عضو الهيئة معماريا أو مدنيا مقيدا بنقابة المهندسين وأن يرشحه المحافظ وذلك للمواءمة بين هذا الحكم وما أدخل من تعديل على الأحكام المتعلقة بتشكيل لجان الإيجارات.
7 – إخطار المستأجرين بالطعن على قرار لجنة الإيجارات (مادة 20):
أوجب مشروع الحكومة على أمانة سر الهيئة إخطار جميع المستأجرين لباقى وحدات المبنى بالطعن وبالجلسة المحددة له دون بيان أو تحديد كيفية ووسيلة هذا الاخطار الأمر الذى دعا اللجنة إلى إضافة نص يقضى بأن يكون الإخطار بكتاب موصى عليه مصحوبا بعلم الوصول، وذلك تحوطا لأى انحراف فى التطبيق وتجنبا للمنازعات فى المستقبل.
وغنى عن البيان أنه وفقا للقواعد العامة لا يجوز الإضرار بالمستأجر الذى لم يتم إخطاره فيفيد من الحكم شأنه شأن المستأجر الذى تم إخطاره، فضلا عما تكفله القواعد العامة من حق المستأجر الذى لم يتناوله الإخطار فى التمسك بالبطلان باعتبار أن الإخطار من الاجراءات الجوهرية علاوة على حقه فى التعويض إن كان له محل.
8 – زيادة الأجرة فى حالة تغيير استعمال العين (مادة 25):
يتضمن مشروع الحكومة نصا يقضى بأن تزاد الأجرة المحسوبة للعين المؤجرة وفقا لأحكام المشروع إذا استعملت العين فى غير أغراض السكنى بنسبة 100%
وقد لاحظت اللجنة بادئ ذى بدء أن هذا الحكم يكتنفه الغموض ويحيطه اللبس وأنه قد يؤدى إلى مضاعفة أجرة الأماكن المستعملة حاليا لأغراض غير سكنية، وهو أمر غير مقصود ذلك أن المستهدف من هذا الحكم كما استبان من المناقشات هو مضاعفة أجرة العين إذا تغير استعمالها من غرض سكنى إلى غرض غير سكنى، وتحاشيا من أن تتخذ هذه الزيادة فى الأجرة تكأة لتغيير أوجه الاستعمال دون الاعتداد بموافقة المالك الأمر الذى يخالف القواعد العامة فى العلاقات الإيجارية.
لذلك وإحكاما للصياغة فقد عدلت اللجنة هذا الحكم إلى حكم مؤداه أنه فى جميع الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بموافقة المالك إلى غير أغراض السكن تزاد الأجرة القانونية بنسبة 100% وذلك أيا كان تاريخ إنشاء المبنى.
وغنى عن البيان أن هذه الزيادة تجد تبريرها فى أن الاستعمال غير السكنى غالبا ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية كما يدر عائدا مجزيا على المستأجر فضلا عن أن هذا النوع من الاستعمال يعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك، فضلا عن أنه من المستقر فقها وقضاء أن قواعد تحديد الأجرة أيا كان أسلوب هذا التحديد، إنما تأخذ فى اعتبارها وفى المكان الأول أغراض السكنى، وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشروع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة.
جـ – الفصل الثالث: التزامات المؤجر والمستأجر:
1 – إبرام العقود كتابة وتضمينها الأجرة المبدئية وحظر تعدد العقود للعين الواحدة (مادة 26)
أدخلت اللجنة تعديلا فى الصياغة على مشروع الحكومة فى الجزئية المتعلقة بتضمين عقد الإيجار مقدار الأجرة المقدرة مع ترخيص البناء، من مقتضاه أن يكون هذا الالتزام بالنسبة للمبانى الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية حتى لا يكلف المؤجر بالتزام يستحيل عليه تنفيذه لأنه من المعلوم أن قواعد القانون المدنى تقضى ببطلان الالتزام إذا كان مستحيلا.
ويقضى مشروع الحكومة فى ذات المادة بأنه يحظر على المالك القيام بابرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه، ولما كان هذا الالتزام لا تحقق غايته كاملة إلا إذا انصرف للمستأجر أو غيره من الأشخاص حتى لا يكون هؤلاء فى وضع أفضل من المالك فيحظر على المالك إبرام أكثر من عقد عن العين الواحدة بينما يستطيع المستأجر مثلا ذلك.
هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فإن إبرام أكثر من عقد عن العين الواحدة يثير مسألة تفضيل المستأجرين المتزاحمين، وقد حاولت المادة 573 من القانون المدنى أن تضع قاعدة لهذا التفضيل حيث نصت على أنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل منهم من سبق منه إلى وضع يده عليها دون غش فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذى يفضل، فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.
وإذا كانت أحكام القانون المدنى سالفة البيان مقبوله فى ظل قواعد اتفاقية لا تتعلق بالنظام العام، فإنه إذا أصبح الأمر متعلقا بمصلحة المجتمع وماسا بالسلام الاجتماعى الذى يجب أن يسود بين المواطنين فإنه يتعين القول ببطلان العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول وأن الأسبقية فى التعاقد تكون هى الوسيلة الوحيدة للافضلية فحسب ولكن للحكم على صحة وجواز التعاقد بعد أن أصبح الأمر متعلقا بالنظام العام ويمثل ركنا من أركانه.
لكل ذلك أدخلت اللجنة تعديلا جوهريا على الحكم الوارد فى مشروع الحكومة بحيث أصبح النص يقضى بأنه يحظر على الشخص القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه، وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول.
وغنى عن البيان أن القضاء هو الذى يقضى بالبطلان وأنه يتحرى أى العقود هو الذى أبرم أولا، وليس خير من القضاء فى ضمان العدالة فى مثل هذا الموضوع وغيره من الموضوعات التى تمس حقوق المواطنين.
2 – الوفاء بالأجرة ومواجهة حالات الامتناع عن استلامها (مادة 29):
لا شك فى أن الأجرة تمثل حقا من أهم حقوق المؤجر فى العلاقة الإيجارية باعتبارها الالتزام الرئيسى الذى يقع على عاتق المستأجر وقد يكون المؤجر لا دخل ولا مورد له سوى ما يتقاضاه من أجرة العقار أو العقارات التى يملكها، وإذا كان ذلك صحيحا فإنه صحيح أيضا أنه لا بد من التيسير على المستأجر فى تسليم الأجرة وأن يكون تحت يده سند مخالصة عنها.
وانطلاقا من ذلك فقد أدخلت اللجنة عدة تعديلات جوهرية على التنظيم الذى كان واردا فى مشروع الحكومة فى هذه الخصوصية وأول هذه التعديلات يقضى بأنه إذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند مخالصة عنها للمستأجر قبل مضى أسبوع من تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر على النحو المبين بالمادة لتسلمها، وكان مشروع الحكومة يجعل هذه المدة خمسة عشرة يوما وفى ذلك إطالة دون مبرر.
ويكون الإيداع بخزانة مأمورية العوائد المختصة، ونظرا لأن بعض الجهات لا توجد بها هذه المأموريات لعدم خضوعها لقوانين الضرائب العقارية، فإنه تيسيرا للمواطنين فى مثل هذه المناطق كان مشروع الحكومة ينص على أن يتم الايداع خزانة الجهة الإدارية التى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان والتعمير، ونظرا لما يترتب على الإيداع من آثار قانونية على جانب كبير من الأهمية، وحتى لا يترك الأمر لقرارات تنفيذية قد لا يعلم بها المواطنون بالقدر الكافى، لذلك فقد أثرت اللجنة ايراد فقرة واضحة تقضى بأنه فى المدن والقرى التى لا توجد بها مأموريات عوائد يتم الايداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار وبذلك يكون واضحا أمام الكافة الجهة التى تودع بها الأجرة فى حالة امتناع المؤجر عن استلامها.
كما أدخلت اللجنة تعديلا جوهريا فى موضع آخر فى هذا الشأن إذ كان مشروع الحكومة شأنه فى ذلك شأن القانون القائم يقضى بإلزام كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة اخطار المؤجر بهذا الايداع بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، ويؤخذ على هذا النص أنه لم يحدد أولا مهلة لهذا الإخطار وفى ذلك عيب، فضلا عن أنه لم يرتب أى أثر على عدم الإخطار، علاوة على أن تكليف الجهة المودع لديها الاجرة بواجب الإخطار فيه تحميل لها بما لا تطيق ويمكن أن تعفى من هذا الواجب إذا ما أحكمت الصياغة بالنسبة إلى المستأجر، وهو ما فعلته اللجنة عندما وضعت نصا يقضى بأنه على المستأجر خلال أسبوع من تاريخ الإيداع إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول، وإذا لم يقم المستأجر بالإخطار قبل الإيداع يعده يعتبر الايداع غير صحيح الأمر الذى يترتب عليه عدم إبراء ذمة المستأجر من الأجرة ويتعرض معه لكل ما يرتبه القانون من آثار على عدم أداء الأجرة وهى آثار خطيرة لا شك وأن المستأجر حتى ولو كان غير حريص لا بد وأن يعمل على تجنبها.
3 – عدم حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها (مادة 30)
لا شك فى أن العدالة تقضى بعدم حرمان المستأجر من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها، ذلك أن هذا الحرمان والمنع فضلا عما فيه من إنقاص للانتفاع الذى يقع عليه عقد الإيجار، فانه فيه ضررا مؤكدا بالمستأجر، وهذا الاضرار لا تسعف فيه القواعد العامة فى القانون المدنى التى تجيز للمستأجر طلب إنقاض الأجرة أو التمسك بفسخ عقد الإيجار لأن كلا من هذين الاحتمالين لا يحقق مصلحة للمستأجر فتمسكه بالفسخ أمر غير متصور فى ظل أزمة الإسكان، وإنقاص الأجر ليس هدفا فى حد ذاته وإنما الأصل التنفيذ العينى الذى يعيد الحق أو الميزة إلى صاحبها ومن كان ينتفع بها.
وإذا كان ذلك كذلك فإنه لا بد من تصور أحوال وأوضاع يكون فيها إعادة الحق أو الميزة متعذرا وهنا يصبح التنفيذ العينى ضربا من المستحيل يأباه القانون وروح العدالة.
وقد لاحظت اللجنة أن مشروع الحكومة الوارد فى هذا الشأن لم يأخذ فى حسبانه تلك التفرقة مما يخشى معه من نشوب المنازعات، لذلك فقد أدخلت على المادة المتعلقة بهذا الموضوع عدة تعديلات، فمن ناحية رددت القاعدة التى تحظر حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها ومن ناحية أخرى وضعت حكما يجيز لقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر، خصما من الأجرة المستحقة، وذلك بعد إعذاره بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب، وللارتباط فى المعنى ورد الحكم الذى يجيز للجهة التى تحدد بقرار المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى ألزم بها المالك بموجب الحكم وذلك على نفقته على أن تقتضى منه تلك النفقات بالطريق الإدارى.
وقد تداركت اللجنة حكما واردا فى القانون القائم لم يتضمنه مشروع الحكومه، ذلك الحكم الذى يقضى بأنه إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة، ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر بالنسبة التى يراها عادلة، وليس مصدر التمسك بهذا الحكم أنه قائم فى القانون الحالى وإنما يرجع إلى ما يحيط به من قواعد وأصول العدالة خاصة بالنسبة للاماكن التى أصبحت بعد العديد من التخفيضات زهيدة الأجرة لا تغل عائدا يسمح بمواجهة أعباء إعادة ما كان ينتفع به المستأجر من حقوق ومزايا.
والتنظيم السابق الذى أوردته اللجنة يفترض إمكان إعادة الحق أو الميزة أما حيث يصبح ذلك غير ممكن فقد حرصت اللجنة على إيراد نص يقضى بأنه إذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة، جاز للمحكمة الابتدائية الواقع فى دائرتها العقار بناء على طلب المستأجر إنقاص الأجر بما يقابل الحق أو الميزة، ومما لا شك فيه أن المحكمة وهى تتصدى لذلك الانقاص لا بد وأن تأخذ فى اعتبارها ما يغله العقار ومدى تناسب ذلك مع التزام المؤجر المراد إنقاص الأجرة فى مقابله.
ومن الملاحظ أن اللجنة قد ناطت إعادة الحق أو الميزة بقاضى الأمور المستعجلة بينما جعلت طلب إنقاص الأجرة من اختصاص محكمة الموضوع وهى مغايرة قصدتها اللجنة وعملت عليها، إذ الغرض فى الحالة الأولى أن الأمر يتطلب الإسراع فى إعادة الحق أو الميزة لتجنب ما يقع على المستأجر من أضرار فى المال أو النفس، أما الغرض الثانى الذى يتعلق بطلب انقاص الأجرة فهو فى حقيقة الأمر يمثل منازعة موضوعية بكل معنى الكلمة وفى الأغلب الأعم يحتاج إلى الاستعانة بأهل الخبرة وتختلف وجوه النظر بين أطراف المنازعة، مما يجعل قاضيها الطبيعى هو قاضى الموضوع.
4 – الحالات التى يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المكان:
(مادة 33)
تقضى قوانين الإيجارات الخاصة ومنذ أمد بعيد بامتداد عقود الإيجار امتدادا تلقائيا وبقوة القانون، تقديرا من المشرع لحاجة المستأجر الماسة والشخصية لكى يستمر فى العين الخالية التى يشغلها حتى ولو انتهت المدة المتفق عليها فى عقد الإيجار. وقد استقرت نظرية الامتداد التلقائى لعقود الإيجار بحيث أصبحت ركيزة من ركائز تشريعات الإيجار المتعاقبة واستقرت فى ضمير ووجدان المجتمع وأصبح من الواجب الحفاظ عليها وعدم إثارة البلبلة فى شأنها.
وجنبا إلى جنب مع النظرية المذكورة أجازت قوانين الإيجارات ومنذ أمد بعيد أيضا، طلب إخلاء المكان لأسباب محددة على سبيل الحصر لا يتصور فى حالة وقوع أى منها استمرار المستأجر فى شغله للعين.
ومن بين هذه الأسباب حالة عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة وقد نظمت هذه الحالة أحكام البند ( أ ) من المادة 33 من مشروع الحكومة ويقضى بأنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، فإذا تكرر إمتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة، دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء.
ولما كانت الشريعة الإسلامية هى مصدر رئيسى للتشريع فإنه يتعين عدم التسليم بأى نص يفرض فائدة فى المعاملات بين الأفراد، خصوصا فى مثل هذه الحالة التى يكون المستأجر قد تأخر فى الأجرة عن غير مقدره.
ومع النزول على مبادئ الشريعة الإسلامية الغراء فيما يتعلق بالفوائد فإنه يجب أيضا النزول على قاعدتها الأصولية السامية التى تقضى بأنه لا ضرر ولا ضرار فى الإسلام، الأمر الذى يتحتم معه جبر الضرر الذى يلحق بالمؤجر بسبب اضطراره إلى رفع دعوى بالإخلاء بسبب عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة، ولا أقل من أن يسترد المؤجر فى هذه الحالة ما أداه من مصروفات وتكبده من نفقات فى سبيل الحصول على حق مشروع له ما كان سيضطر إلى الالتجاء إلى القضاء لولا تراخى المستأجر فى الوفاء به.
لذلك فقد أعادت اللجنة صياغة هذا الحكم بما يكفل النص على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وكافة المصاريف والنفقات التى يتكبدها المؤجر وتحددها المحكمة، وذلك قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى، فاذا تكرر إمتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة عن عمد ودون مقتض تقدره المحكمة – كان المستأجر غير جدير بالحماية فيحكم عليه بالإخلاء.
ومن بين أسباب طلب الإخلاء ما هو وارد بمشروع الحكومة فى البند (جـ) من المادة (33) فى حالات استعمال المستأجر المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر، أو استعملها فى غير الأغراض المؤجرة من أجلها، استعمالا من شأنه الإضرار بالصحة أو إقلاق الراحة أو بطريقة منافيه للآداب العامة متى ثبت، ذلك بحكم قضائى نهائى.
وقد دارت مناقشات واسعة باللجنة حول هذا الحكم انتهت إلى فصله إلى بندين مستقلين يقف الأول منهما عند حالات الاستعمال المخالف بشروط الإيجار والإضرار بمصلحة المؤجر، أو استعمال العين فى غير الأغراض المؤجرة من أجلها حتى لا يتلاعب المستأجر فيغير الاستعمال السكنى إلى استعمال غير سكنى، ويتذرع بأن ذلك ليس من شأنه الإضرار بالصحة العامة أو إقلاق الراحة، ثم يقوم ببيع العين بالجدك وفقا لأحكام القانون المدنى ويثرى على حساب المؤجر إثراء لا يقبله القانون أو المنطق وتؤكد اللجنة أن معيار كون شروط الإيجار معقولة ومتعارف عليها يجد أساسه فى نظرة موضوعية لا شخصية لأن العبرة وفقا لهذا النص هى بما تعارف عليه المواطنون فى الحى أو الجهة السكنية التى يقطنونها هى غالبا ما تضم مجموعات متجانسه على مستوى متقارب من الفهم والتطور – أما البند الثانى فخاص بحالات الاستعمال الضار بالصحة أو المقلق للراحة أو المنافى للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائى نهائى، وحتى يكون هذا الحكم المستقل بالوضوح الذى يكفل ردع بعض ضعاف النفوس مما يستأجرون أماكن لأغراض منافية للآداب العامة، وهو حكم لم يسبق النص عليه من قبل وطالبت الجماهير به فى أكثر من مناسبة، على أن الأمر أولا وأخيرا بيد القضاء الذى إذا صدر منه حكم نهائى كان الإخلاء وجوبيا.
وآخر حالات طلب الإخلاء ما هو وارد بمشروع الحكومة فى الفقرة (د) التى أصبحت (هـ) الخاصة بقيام المستأجر بتأجير المكان مفروشا أو تركه خاليا بسبب توفر مسكن آخر للمستأجر بالإيجار أو التملك وقامت ضرورة ملجئة للمالك لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده.
وقد حظيت هذه الحالة باهتمام بالغ من اللجنة، ودارت فى شأنها مناقشات عديدة إستبان منها أن هذه الحالة لا تتعلق بحاجة المالك بنفسه أو بأحد أولاده وإنما تتصل فى الأصل باستغناء المستأجر عن المكان لأنه استأجر مكانا آخر أو يملك عينا تأويه بعد عقد الإيجار الأول وأصبح بذلك فى غير حاجة إلى المكان الذى كان يستأجره أصلا فيقوم لهذا السبب بتأجيره مفروشا أو يتركه خاليا، وقد اكتفت اللجنة بهذا السبب وتم بالتالى الموافقة على حذف اشتراط قيام الضرورة الملجئة كشرط للإخلاء لأن هذا الشرط فيه تزيد لا مبرر له الآن الغرض من هذه الصورة أن المستأجر قد أصبح فى غير حاجة إلى المكان.
ومما تجدر الإشارة اليه أن القضاء بكل ضماناته وحصاناته هو الذى يتحرى ويثبت من استغناء المستأجر عن المكان وهذا الحكم لا يخل بأى حال من الأحوال بأحكام المادة (31) من المشروع التى تقضى باستمرار عقد الإيجار فى حالات منصوص عليها فى هذه المادة، إذ ليس فى صياغة البند (هـ) سالف الذكر ما يشير من قريب أو بعيد إلى الإخلال بحكم المادة (31).
هذا وقد ثارت فى اللجنة مناقشة على جانب كبير من الأهمية تستهدف إلزام أجهزة الدولة بإخلاء ما تستأجره من وحدات سكنية خلال ثلاث سنوات على الأكثر منذ تاريخ العمل بالمشروع نظرا لأن الاقتصاد القومى يضار أشد الضرر بشغل هذه الوحدات المخصصة أصلا للسكنى بمكاتب إدارية وقد رئى ذلك لا يحتاج إلى نص فى القانون، وإن من واجبها أن تسعى إلى تحقيق ذلك بإدارتها خاصة وأن السيد رئيس الجمهورية قد أشار إلى هذا الموضوع فى خطاب أخير ألقاه سيادته.
5 – زيادة عدد الوحدات السكنية بالإضافة أو التعلية:
(مادة 34)
تضمن مشروع الحكومة نصا يطابق حكما واردا فى القانون القائم يقضى باجازة زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر فى انقاص الأجرة إن كان ذلك محل.
وإذ توافق اللجنة على هذا الحكم وتؤيده لأنه يستهدف المزيد من الوحدات السكنية لمواجهة القصور فى المعروض منها عن ملاحقة الطلب عليها، إلا أنها ضمانا لوضع هذا الحكم موضع التطبيق الفعلى ولإزالة أية عقبات تحول دون الاستفادة منه، فان اللجنة قد أضافت إليه حكمين جديدين، يقضى أولهما بأنه يجوز بحكم من قاضى الأمور المستعجلة الترخيص باخلاء وهدم ما قد يعترض الإضافة أو التعلية من أجزاء الأماكن غير السكنية بشرط تعويض ذوى الشأن وإعطائهم الحق فى العودة وفقا لما هو وارد تفصيلا فى الفصل الأول من الباب الثانى من المشروع.
أما الحكم الثانى الذى أضافته اللجنة فخاص بأجزاء الأماكن المخصصة للسكنى والتى قد تعترض الإضافة أو التعلية فهنا استوجبت اللجنة حتى يجوز الحكم بالإخلاء والهدم أن يقوم المالك بتدبير مسكن آخر مناسب ودون الإخلال بحق المستأجر فى العودة إلى المبنى الجديد.
وقد راعت اللجنة فى إيراد هذين الحكمين أن الوحدات السكنية التى تنشأ وفقا لهذه الرخصة ستحتاج إلى اقل وقت ممكن فى التنفيذ فضلا عن أنها ستكون بأقل تكلفة مستطاعة لأن الغرض هنا وجود مبنى يقبل التوسع الأفقى أو الرأسى وفى غالب الحالات لا يحتاج الى أساسات أو توصيلات للمرافق إذ ان كل ذلك يكون متوفرا فى المبانى المراد تعليتها أو الإضافة إليها علاوة عن توفر الأرض وهى عنصر أصبح يشكل نسبة كبيرة من عناصر البناء.
6 – توفير المياه وتوزيع قيمة استهلاكها:
(المواد 35، 36، 37، 38، 39، 40)
ناقشت اللجنة هذا الموضوع مناقشة تفصيلية وقد وضعت نصب أعينها فضلا عن الحد من استهلاك المياه بسبب الإسراف، تحقيق العدالة بين المؤجرين والمستأجرين ومنع استغلال أى منهما للآخر.
وعلى ضوء ما دار من مناقشات انتهت اللجنة إلى ادخال عدة تعديلات فى هذا الصدد، من أهمها اضافة حكم الى البند ( أ ) من المادة (35) يقضى بأنه فى حالة عدم تساوى قراءة العداد الرئيسى مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوى بين وحدات المبنى وذلك تحقيقا للسهولة فى حساب وتوزيع هذا الفرق وحتى لا يترك هذا الأمر الى قرار يصدر من المحافظ المختص، كما كان مقترحا بمشروع الحكومة بالمادة (38) حيث استحسنت اللجنة أن يرد حكم صريح فى القانون يتناول هذا الموضوع تجنبا للمشاكل فى التطبيق.
كما أدخلت اللجنة تعديلا على المادة (37) من مشروع الحكومة يقضى بأن يكون تركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات المبانى التى تنشأ بعد تاريخ العمل بالمشروع بمعرفة المستأجر وعلى نفقته اكتفاء بالتزام الملاك بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب هذه العدادات، وحتى يأخذ الأمر شيئا فشيئا الشكل الذى تتخذه حاليا عدادات الكهرباء التى لا تحدث بسببها أية مشاكل بين الملاك والمستأجرين.
وحرصت اللجنة على إضافة حكم المادة (39) من المشروع يلزم المؤجر باعطاء إيصال مستقل يثبت فيه تقاضيه قيمة استهلاك المياه أو أن يضيف ذلك فى ايصال استلام الأجرة وذلك للموازنة بين حق المؤجر والمستأجر نظرا لما تقضى به هذه المادة من أنه يترتب على التأخير فى سداد قيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار.
وضمانا للفاعلية وحرصا على تنفيذ الالتزام الوارد بالمادة (40) من المشروع الذى يوجب على الملاك القيام بما يكفل توفير المياه لجميع أدوار المبنى، حرصت اللجنة على إضافة حكم يقضى بأنه إذا امتنع المالك عن التنفيذ تطبق أحكام الفقرتين الثانية والثالثة من المادة (64) من مشروع تلك الأحكام التى تخول للجهة الإدارية المختصة، كما تخول للمستأجر فى حالة تأخر كل من المالك والجهة المذكورة عن القيام بالتنفيذ الحصول على إذن القضاء المستعجل فى إجراء الأعمال المقررة وفقا للأحكام التفصيلية الواردة فى هذه المادة.
الفصل الرابع – فى إيجار الأماكن المفروشة:
(المواد من 41 إلى 51):
تعتبر الأحكام الواردة بالمشروع فى شأن الأماكن المفروشة من أهم فصول وأجزاء المشروع نظرا لما يحيط بالإيجار المفروش من وجهات نظر متعددة بل ومتباينة فى معظم الأحيان، فمن قائل أن التأجير المفروش لا يمثل أى خطر على الوطن لأنه مصدر دخل يأتى غالبا عن طريق الأجانب الذين يفدون إلى البلاد، ومن قائل عكس ذلك تماما أن الخطر كل الخطر يكمن فى التأجير المفروش الذى يحرم أبناء الشعب من أن يجدوا المسكن الخالى الذى يمثل حاجتهم الحقيقية ويبلور تطلعهم إلى الاستقرار والمأوى.
وما بين هذا الاتجاه وذلك يبرز الاتجاه المعتدل الذى ينادى بأنه لا بد من العمل على توفير القدر اللازم والضرورى من الوحدات المفروشة التى تلزم لحاجات يناسبها هذا النوع من التأجير، على ألا يتخذ ذلك ذريعة لسد الأبواب فى وجه الباحثين عن السكن الخالى.
ومسايرة لهذا الاتجاه الذى يهدف إلى تحقيق المصلحة العامة فى كل صورها وعناصرها طالعت اللجنة وتدارست الأحكام التى أوردها المشروع فى شأن إيجار الأماكن المفروشة، وقد لاحظت بادئ ذى بدء أن المادة (41) بدأت بتقييد الحالات التى يجوز فيها للمالك التأجير مفروشا وقصرتها على وحدة واحدة فى كل عقار يملكه ثم فى حالة سفره إلى الخارج بصفة مؤقتة، ونفس التقييد والتحديد بل وأكثر منه نصت عليه المادة (42) التى حظرت على المستأجر التأجير مفروشا أو خاليا فى غير المصايف والمشاتى ولو بإذن من المالك واستثنت من ذلك حالة إقامته فى الخارج بصفة مؤقتة.
ثم عادت المادة (43) من المشروع فأطلقت هذه القيود جميعها وأباحت لكل من المالك والمستأجر على حد سواء أن يؤجر ما يشاء من الوحدات لأغراض كثيرة ومتعددة، تحتوى كل ما يمكن أن يخطر على البال لا فى صدد التأجير مفروشا ولكن فى مجال شغل الأماكن عموما.
وقد استوقف هذا الأمر اللجنة ودعاها إلى مناقشة المواد سالفة الذكر بأوسع ما يمكن أن تصل إليه المناقشة من تفصيل وتحليل، وانتهى رأيها بعد ذلك إلى إفراد المادة (41) لبيان أحوال وحدود حق المالك فى التأجير المفروش، حيث أجازت له تأجير وحدة واحدة مفروشة فى العقار الذى يملكه ويتعدد هذا الحق بتعدد العقارات التى يملكها وذلك دون قيود أو شروط واستثناء من ذلك أجازت له تأجير وحدة أخرى مفروشة مقيدة بالأحوال والأغراض المبينة فى المادة كما عدلتها اللجنة وهى أغراض تستوعب حالات سفر المالك إلى الخارج بصفة مؤقتة والتأجير للهيئات الأجنبية وللأجانب وكذا السائحين ولأجهزة الدولة بغرض الضيافة أو إقامة الخبراء وغنى عن البيان أن حق المالك الذى كفلته له هذه المادة يتعدد بتعدد العقارات التى يملكها.
وقد استوفت اللجنة الظاهرة التى بدأت فى الانتشار بشكل ملحوظ منذ بضع سنوات المتمثلة فى تملك شقق بالعمارات، وإذا لم تحكم الصياغة بالنسبة لهذه الصورة فإنه يمكن لمن يستطيع أن يتملك أى عدد من الشقق أن يؤجرها مفروشة دون أى قيد عددى كما فعل المشروع بالنسبة إلى المالك الذى يمتلك عقارا بأكمله، وهى مفارقة يجب ألا يقع فيها المشروع لأن من يملك عمارة بأكملها أجدر بالرعاية بسب ما يقدمه للمجتمع من خدمة متمثلة فيما أقامه من عقار عمن يكتفى بشراء الشقق بعد إقامتها، الأمر الذى دعا إلى النص فى المادة (41) من المشروع على أنه إذا اتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة فى عقارات فإنه لا يكون للمالك فى هذه الحالة سوى تأجير وحدتين مفروشتين فى كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له وذلك بنفس الشروط والأوضاع المبينة بهذه المادة.
وعلى ذات النهج سارت (مادة 42) كما عدلتها اللجنة حيث حظرت على المستأجر فى غير المصايف والمشاتى أن يؤجر المكان مفروشا أو خاليا إلا فى الحالات المبينة بهذه المادة وهى تتفق مع الحالات السابق ذكرها بالنسبة للمالك مع إضافة بعض الصور التى انتشر فيها التأجير الجزئى بمعرفة المستأجرين وهى حالة ما إذا كان المستأجر مزاولا لمهنة حرة أو حرفة غير مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة، وأجر جزءا من المكان لهذا الغرض إلى من يمارس ذات المهنة أو الحرفة؛ وكذلك إذا أجر جزءا من المكان المؤجر له للطلاب الذين يدرسون فى غير المدن التى تقيم فيها أسرهم وغنى عن البيان أن حق المستأجر فى التأجير المفروش وفقا لحكم هذه المادة إنما يستمده من القانون مباشرة دون أن يكون متوقفا على إذن المالك.
وبالنظر إلى أن القانون قد وفر الحماية الكاملة للمستأجر طالما هو فى حاجة إلى سكنه؛ لذلك فإن اللجنة حرصت على النص على ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشا على شقة خالية فى نفس المدينة وأنه لا يفيد من أحكام هذه المادة سوى مستأجر المكان خاليا وذلك تجنبا لأن يقوم المستأجر المفروش بإعادة التأجير مفروشا، فى حين أن شخص المستأجر المفروش محل اعتبار بوصفه أمينا على المنقولات والمفروشات التى توضع تحت يده.
وبعد ذلك أدخلت اللجنة على المواد (44، 45، 46، 47) من المشروع المقدم من الحكومة بعض تعديلات طفيفة اقتضاها حذف المادة رقم (43) وبحيث أصبحت أرقامها من (43 إلى 46 على التوالى).
وقد ناقشت اللجنة باسهاب نص المادة (48) من مشروع الحكومة الذى أصبح برقم (47) الخاص بالأجرة الإضافية التى يستحقها المالك عن مدة التأجير مفروشا، وقد زادت اللجنة أكثر النسب التى تضمنها مشروع الحكومة بما يواكب تجميد أجرة المبانى المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 (يجعلها 400% بدلا من 300%)، وبما يتفق مع التخفيضات المتوالية التى تقررت بالنسبة للمبانى المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 حتى 5/ 11/ 1961 فجعلتها (200% بدلا 150%) وبمراعاة ما كان يتم عن تقدير الإيجارات على أساس نسب محددة سلفا لم تكن تتفق مع التكاليف الفعلية وذلك بالنسبة للمبانى المنشأة منذ 5/ 11/ 1961 حتى تاريخ العمل بالمشروع فجعلتها (150% بدلا من 100%) وأبقت على نسبة (100%) عن الأماكن التى يرخص فى إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام المشروع بحسبان أن تقدير الأجرة سيتم وفقا للتكاليف الفعلية على النحو المبين تفصيلا بمواد المشروع مع النص على أنه فى حالة التأجير المفروش للمكان جزئيا يستحق المالك نصف النسبة الموضحة فى هذه المادة وغنى عن البيان أن الأجرة الإضافية تستحق فى كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش.
وأبقت اللجنة على باقى مواد هذا الفصل كما هى واردة بمشروع الحكومة بعد أن تعدلت أرقامها إلى المواد (48، 49، 50، 51).
ومن الجدير بالذكر ان اللجنة تحرص على بيان أن الأحكام الواردة بالمادتين (48، 49) المتعلقة بحق المستأجر المفروش بشروط معينة فى أن يستأجر العين خالية بالأجرة القانونية أو أن يبقى فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها إنما ينصرف كل ذلك إلى الوحدات المشغولة لأغراض السكنى والإقامة وليس لأغراض مهنية أو تجارية أو غيرها من أغراض غير سكنية.
وقد أبدت الحكومة، خشيتها من أن التضييق الذى أخذت به اللجنة بالنسبة لأعداد الشقق المفروشة سوف يترتب عليه عدم الوفاء باحتياجات هذا النوع من التأجير، فضلا عن أن تعديل الأوضاع وفقا لحكم المادة (50) من المشروع – وقد تم التضييق كما سلف – سيترتب عليه الإكثار من حالات إخلاء المساكن المفروشة، مما يثير الكثير من الشكاوى، الأمر الذى دعا اللجنة إلى إطالة المدة المنصوص عليها فى المادة (50) من المشروع لتعديل أوضاع المفروش وتخويل مجلس الوزراء مد هذه المهلة من سنة إلى سنتين لمواجهة كل الاحتمالات التى قد يكشف عنها التطبيق العملى فى المستقبل وحتى يتم تعديل الأوضاع دون عنت أو إرهاق لشاغلى الوحدات المفروشة.
ثانيا – الباب الثانى
فى هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها وفى المنشآت
الآيلة للسقوط والترميم والصيانة
( أ ) الفصل الأول
فى شأن هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع
(المواد من 52 إلى 57):
يتضمن المشروع المقدم من الحكومة فى هذا الشأن القواعد والشروط والأوضاع الواجب توافرها للترخيص بهدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع والإجراءات الواجب اتباعها لإخطار المستأجرين بالإخلاء والمبانى التى لا تسرى عليها أحكام هذا الفصل لاستخدامها مدارس أو مستشفيات أو محطات لتموين وخدمة السيارات، وبيان الجهات التى تسرى على المبانى المؤجرة لها أحكام هذا الفصل على أن تزاد المهلة المقررة بالنسبة لها رعاية للأنشطة التى تقوم عليها وإفساحا للمجال لكى تدبر أماكن أخرى تمارس فيها الخدمات التى تقوم عليها.
كما بين هذا الباب التزامات كل من المالك أو خلفه العام أو الخاص نحو إتمام الهدم والشروع فى إعادة البناء ثم استكمال المبانى دون تراخ، كما نظم هذا الباب أيضا حق مستأجرى الوحدات التى يتم هدمها فى شغل وحدات بالعقار الجديد.
وبعد أن تدارست أهداف وأبعاد هذا الباب أدخلت التعديلات الآتية:
– ارتأت اللجنة زيادة التعويض الذى يدفعه المالك للمستأجر إلى 1000 جنيه بدلا من خمسمائة وذلك فى حالة طلب إخلاء المبنى غير السكنى لإعادة بنائه (مادة 52)
– فى حالة وجود وحدات سكنية تعترض التنفيذ يجوز الحكم بإخلائها وهدمها بشرط أن يقوم المالك بتدبر مسكن آخر مناسب مع حفظ حق المستأجر فى العودة إلى المبنى الجديد (مادة 52).
– النص على أنه إذا لم يشرع المالك أو خلفه فى البناء فى الوقت الذى تحدده الجهة المختصة بشئون التنظيم وبدلا من الوقت المناسب، جاز للمحافظ المختص أن يعهد إلى إحدى الجهات القيام بالبناء أو تكملته على حساب المالك.
– النص على أنه للجهة الإدارية التى أقامت المبنى على حساب المالك اقتضاء أجرته إلى أن تستوفى المبالغ التى أنفقتها والمصاريف الإدارية (بدلا من الفوائد) تطبيقا لأحكام الشريعة الإسلامية (مادة 56).
– النص على أن يستحق المستأجر تعويضا آخر يساوى التعويض المنصوص عليه فى المادة (52) من المشروع وذلك إذا حالت التشريعات السارية دون إقامة وحدات مماثلة للوحدات المهدومة (مادة 57).
(ب) الفصل الثانى: المواد من (58 إلى 68):
فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة
يضع هذا الفصل الضمانات والقواعد التى تكفل الحفاظ على المبانى والمنشآت وإطالة أعمالها باعتبارها ثروة قومية والقيام بما تحتاج إليه من ترميم أو صيانة لتأمين سلامتها أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة.
ويبين هذا الفصل الإجراءات التى تتبع فى معاينة المنشآت الآيلة للسقوط واللجان المختصة بإصدار القرارات فى شأنها وحق ذوى الشأن فى الطعن على هذه القرارات، وواجبهم نحو المبادرة إلى تنفيذ ما يتقرر بالنسبة لها وتخويل الجهة الإدارية المختصة وكذا المستأجر حق القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أو قضى به حكم الهيئة بحسب الأحوال.
وقد نظم هذا الباب أحوال وأوضاع زيادة الأجرة بسبب ما أنفق من أعمال الترميم والصيانة وأشار إلى إقراض الملاك بشروط ميسره لتحقيق أغراض هذا الباب.
كما نظم إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة ذلك، كما أشار إلى واجب شاغل العين نحو اخلائها إذا ما تقرر هدمها وأشار أيضا إلى حق الهيئة المختصة فى شأن إخلاء البناء والمبانى المجاورة فى حالة الخطر الداهم وكذا هدم البناء فى حالة الضرورة القصوى.
وقد ناقشت اللجنة مواد هذا الفصل وأدخلت التعديلات الآتية:
– تضمن المشروع أن تشكل فى كل مدينة أو قرية لها مجلس محلى لجنة أو أكثر يصدر بها قرار من المحافظ المختص تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية وارتأت اللجنة أن تشكل فى كل وحدة من وحدات الحكم المحلى وأن تنظر الطلبات على وجه السرعة.
– ورد بالمشروع أنه إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه حرر محضر إدارى بأسمائهم، وقد أرتأت اللجنة أن يكون المحضر بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم.
– نص المشروع على أنه فى حالة مد المدة المحددة لعودة المستأجرين إلى المساكن التى تم إخلاؤها بقرار من الجهة المختصة، جاز لمستأجر العين التظلم من هذا القرار أمام رئيس المحكمة الابتدائية.
وقد ارتأت اللجنة أن يكون هذا الاختصاص لرئيس الهيئة المنصوص عليها فى المشروع.
الفصل الثالث
فى شأن تقرير بعض الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية
(المواد 69، 70).
تعمل الدولة جاهدة على تخفيف الأعباء عن كاهل المواطنين، ونظرا لأن أجر المسكن يعتبر عنصرا رئيسيا فى تكلفة المعيشة فقد صدر فى عام 1961 القانون رقم 169 لتقرير بعض الإعفاءات من الضرائب العقارية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات.
ومنذ العمل بقوانين تحديد الإيجار على أساس نسبة صافية من تكاليف المبنى وقيمة الأرض أصبح المستأجر يتحمل وفقا لهذه القوانين بما يخص الوحدة من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة، وذلك بمراعاة قواعد الإعفاء المشار إليه.
ولمواجهة الارتفاع الظاهر فى تكاليف الإنشاء، ورغبة فى التيسير على المستأجرين وهم القاعدة العريضة من الشعب فإن مشروع الحكومة تضمن فى هذا الفصل توسعا فى حدود الإعفاءات يصل إلى إعفاء كامل من الضريبة الأصلية والإضافية إذا لم يجاوز إيجار الغرفة بها ثمانية جنيهات فإذا زاد على ذلك ولم يجاوز عشرة جنيهات كان الإعفاء قاصرا على الضريبة الأصلية دون الضريبة الإضافية.
ولهذا فقد وافقت اللجنة على هذا الفصل كما ورد فى مشروع الحكومة مع إدخال تعديل لفظى فى المادة (70) مترتب على إنشاء هيئات قضائية فى المشروع تختص بالطعن على قرارات لجان الإيجارات، الأمر الذى دعا إلى استبدال كلمة “الهيئة” بكلمة “المحاكم”.
الباب الثالث
فى شأن تمليك العقارات
الفصل الأول
فى شأن بعض المحاكم الخاصة بالتمليك
(المواد من 71 إلى 75):
تنص المادة (32) من دستور جمهورية مصر العربية على أن الملكية الخاصة تتمثل فى رأس المال غير المستغل وينظم القانون أداء وظيفتها الاجتماعية فى خدمة الاقتصاد القومى، وفى إطار خطة التنمية دون انحراف أو استغلال ولا يجوز أن تتعارض فى طرق استخدامها مع الخير العام للشعب.
ومن الملاحظ أن البعض قد سلك سبيل التمليك تجنبا لقواعد تحديد الأجرة واتجه إلى التمليك أو الإيجار بإرادته المنفردة دون أى تدخل من جانب الدولة التى تبذل الكثير من الجهد فى سبيل النهوض بمرفق الإسكان والخروج به عن أوضاعه الحالية تخفيفا عن المواطنين.
لذلك فقد وافقت اللجنة على الفقرة الأولى من المادة (71) من المشروع وأدخلت تعديلا جوهريا على فقرتها الثانية بحيث أصبحت تنص على أنه بالنسبة إلى الشركات الخاصة والأفراد يحظر على الجهات القائمة على منح موافقات وتراخيص البناء التصريح لها بإقامة مبان وأجزاء منها بقصد التمليك إلا فى حدود عشرة فى المائة على الأكثر من جملة وحدات المبنى، وذلك بدلا من 10% من جملة الاستثمارات المقررة لكل مستوى من مستويات الإسكان المختلفة كما كان واردا بالمشروع، وذلك تجنبا للمشاكل العملية التى تنشأ بسبب هذه القاعدة فيما لو كانت قد أقرتها اللجنة.
أما المادة (72) فقد أدخلت اللجنة عليها إضافة تؤكد أن التزام المالك بتأجير الوحدات وفقا لما ورد بترخيص البناء لا يخل بحقه بعد ذلك فى التصرف فى العقار كله أو بعضه وفقا للقواعد العامة وباعتبار أن المشروع قد كفل التزام المالك الجديد بعقود الإيجار حتى لو لم تكن ثابتة التاريخ بوجه رسمى.
أما المادة (73) الخاصة بقيام أصحاب الشأن باستيراد مواد البناء اللازمة للوحدات المخصصة للتمليك فقد أدخلت اللجنة تعديلا عليها لكى يواكب حكم المادة (3) من المشروع الخاصة باستيراد المواد للمبانى من المستوى فوق المتوسط والفاخر مع النص على أن شراء المواد المنتجة محليا يكون بالأسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات الإسكان المخصص للتأجير.
ومنعا لحدوث المشاكل فى المستقبل أدخلت اللجنة تعديلا على المادة (74) مؤداه أن الحظر الخاص بالتراخى عمدا عن استكمال الوحدات المبيعة أو المؤجرة يكون بالقياس إلى المواعيد المتفق عليها بدلا من عبارة الوقت المناسب التى كانت واردة فى المشروع مما كان يسمح لكثير من اختلاف وجهات النظر.
وقد ناقشت اللجنة المادة (75) الخاص بتمليك المساكن الشعبية وفقا لتوجيهات السيد الرئيس، وأبدت الحكومة أثناء المناقشة أن المشروع قد نص على المساكن السابق إقامتها باعتبار أنها تحتاج إلى أداة تشريعية لتعديل العلاقات القائمة فى شأنها من الإيجار إلى التمليك، أما بالنسبة إلى ما ينشأ مستقبلا من مساكن اقتصادية سيتم تمليكها ابتداء وهذا لا يحتاج إلى نص فى المشروع.
الفصل الثانى
فى اتحاد الملاك
(المواد من 76 إلى 78):
ناقشت اللجنة هذا الفصل مناقشة واسعة تم فيها استعراض كل ما ورد بالقانون المدنى فى شأن ملكية الطبقات، وقد استبان أن هذا الفصل يستهدف إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضمان حسن إدارتها والانتفاع بها بما يكفل تفادى تفكك الروابط بين أصحاب الشقق فى العقار الواحد مع أنه تقع عليهم التزامات الصياغة بوصفهم ملاكا.
وقد وافقت اللجنة على هذا الفصل كما ورد بمشروع الحكومة مع إدخال تعديل على المادة (77) مقتضاه إطالة المدة التى يجب على اتحادات الملاك القائمة تعديل أوضاعها خلالها من ثلاثة أشهر إلى ستة أشهر، وذلك إفساحا للمجال أمام هذه الاتحادات لكى توائم أوضاعها بما يتفق مع أحكام المشروع دون مفاجآت أو عنت أو إرهاق.
ومن الجدير التنويه به أن اللجنة قد تدارست أثر هذا الفصل على التشكيلات والتنظيمات التعاونية واستبان أنه لا يؤثر أو يخل بأوضاعها من قريب أو بعيد، بل على العكس من ذلك فإن اتحادات الملاك إن هى فى جوهرها إلا صور جديدة من صور التعاون والتآلف بين المواطنين تندرج تحت المعنى الشامل للتعاون، وتهيب اللجنة، بالحكومة أن تستلهم الاتجاهات التعاونية عند إصدار وزير الإسكان والتعمير للنظام النموذجى لاتحادات الملاك وفقا لأحكام المشروع.
الباب الرابع
فى العقوبات
(المواد من 79 إلى 84):
وافقت اللجنة على هذا الباب كما ورد فى مشروع الحكومة مع تعديل أرقام المواد بما يتفق مع ما طرأ على المشروع من تعديلات فى الترقيم.
وقد حرصت اللجنة على إضافة المادة (13/ 1) إلى المادة (79) من المشروع لكى يقع المالك تحت طائلة العقاب المنصوص عليه فيها إذا ما لم يقم فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما بإخطار لجنة الإيجارات المختصة لتقوم بتحديد أجرة المبنى وفقا لأحكام المشروع.
هذا وقد وافقت اللجنة على المادة (85) من المشروع التى تقضى بأيلولة حصيلة جميع الغرامات وفقا له إلى صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى دعما لهذا النوع من الإسكان الذى يفيد منه أبناء الشعب من ذوى الدخول الأقل.
ووافقت اللجنة على المادة (86) من المشروع الخاصة بإلغاء التشريعات القائمة وتنوه اللجنة إلى أن إلغاء هذه التشريعات يكون فى حدود حكم المادة (9) من المشروع التى تقضى باستمرار العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها فى كافة القوانين السابقة ذات الصيغة الإيجارية وذلك حفاظا على الأوضاع التى استقرت ولعدم زعزعة مراكز المستأجرين التى نشأت فى ظل هذه القوانين والمكاسب التى حصلوا عليها نتيجة لها.
وقد أفردت اللجنة المادة (87) للنص على تخويل وزير الإسكان والتعمير الحق فى إصدار اللوائح والقرارات اللازمه لتنفيذه، وقد حرصت اللجنة على أن يتم ذلك خلال ثلاثة أشهر على الأكثر منذ تاريخ العمل بالمشروع حتى تتكامل الأحكام العامة التى ينص عليها القانون مع الأحكام التفصيلية التى تنطوى عليها اللوائح ولا يحدث أى تعطيل أو لبس بسبب التأخير فى إصدارها.
واخيرا استحدثت اللجنة المادة (88) متضمنة النص على أن ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره.
واللجنة إذ تعرض تقريرها ترجو من المجلس الموقر الموافقة على مشروع القانون معدلا بالصيغة التى أقرتها.
والله ولى التوفيق، وهو المستعان من قبل ومن بعد.
رئيس اللجنة
عباس صفى الدين
مذكرة إيضاحية
لمشروع القانون رقم 49 لسنة 1977
يعتبر المسكن المناسب من المتطلبات الأساسية للمواطن التى تعمل الدولة جاهدة على الوفاء بها مجندة فى سبيلها وفى حدود الامكانات المتاحة لها كل الطاقات.
وحاجة الانسان إلى السكن ليست وليدة هذا العصر أو عصور سابقة بالذات وانما هى حاجة كانت موجودة منذ الأزل وستظل إلى الأبد، وذلك يفسر ما هو متواتر من أن عقد الايجار من أقدم العقود عهدا، نشأ قبل غيره من العقود لكى يحدد العلاقة القانونية بين فريقين: فريق المؤجرين يستثمرون أموالهم وفريق المستأجرين ينتفعون بالشىء الذى لا يستطيعون امتلاكه.
ومن المشاهد أيضا أن العلاقة الايجارية من أكثر العلاقات تداولا إذ ليس من بين الناس الا من هو مستأجر بما فى ذلك الملاك الذين قد يضطرون إلى الاستئجار لأنفسهم أو لذويهم.
وما دامت صلات الايجار على هذا النحو من الانتشار، وانها تتناول كل فئات الشعب على اختلاف مستوياتها فانها يجب أن تكون على درجة كافية من الدقة والوضوح خاصة وأنها تجعل المؤجر والمستأجر فى اتصال دائم طوال مدة الإيجار.
ومنذ 18 أغسطس سنة 1969 أصبح معمولا بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وتبرز مذكرته الإيضاحية انه يستهدف توفير العدالة لكل من المالك والمستأجر فى محاولة لمنع استغلال أى منهما للآخر، وتشجيع القطاع الخاص على القيام بدور فعال فى مجال الاسكان.
وواضح من تسمية هذا القانون ومن الأحكام التفصيلية التى احتواها إنه وقف عند حد تنظيم العلاقة الإيجارية، دون أن يمتد إلى تمليك المساكن وهى صورة لم تكن على هذا النحو من الانتشار الذى نشاهده اليوم.
وبتاريخ 23/ 9/ 1976 صدر أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 لسنة 1976 متضمنا بعض الأحكام الخاصة بالإيجار والتمليك، محاولة من المشروع لكى يضع بعض الضوابط التى تكفل تنظيم هذه العلاقات.
ولتدارك كافة ما كشف عنه تطبيق التشريعات السابقة من وجود بعض الثغرات، وبهدف استكمال الأحكام القانونية الحالية التى تبين أن بعضها أصبح عاجزا عن مواجهة بعض جوانب مشكلة الإسكان – فإن الوزارة أعدت مشروع قانون فى شأن تأجير وبيع الأماكن، آثرت أن يكون متكاملا تجنبا لإدخال تعديلات على القوانين القائمة مما يجعل البحث فيها صعبا ويثير الكثير من المشاكل فى التطبيق، ويتكون المشروع من أربعة أبواب تنطوى على (88) مادة بيانها كالآتى:
الباب الأول
وهو خاص بايجار الأماكن ويتكون من أربعة فصول، الفصل الأول منها خاص بالأحكام العامة وبمقتضى المادة (1) تسرى أحكام مشروع القانون على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة على اختلاف أنواعها باستثناء الأراضى الفضاء فلا ينطبق عليها أحكامه، كما حدد نطاق سريانه المكانى بحيث يطبق على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا وفقا لأحكام قانون نظام الحكم المحلى.
وأجاز المشروع تطبيق أحكام الباب الأول كلها أو بعضها على القرى وعلى المناطق التى لم يطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى، وذلك بقرار يصدر من وزير الإسكان والتعمير لمواجهة العلاقات الاجتماعية فى مجال الاسكان كلما استجدت حاجة تدعو إلى تدخل المشرع، على ألا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره حتى لا تتزعزع الروابط القانونية التى تكون قد نشأت قبل صدور قرار الوزير والتى كانت بطبيعتها. بعيدة عن نطاق تطبيق القانون.
ونصت المادة (1) من المشروع بألا تسرى أحكامه على المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل نظرا لوضعها الخاص، كما لا تسرى تلك الأحكام على المساكن التى تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.
ولما كان قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 قد حدد فى بعض مواده الصور والحالات التى لا تخضع لأحكام الإيجار التى نص عليها، إلا أنه من ناحية قد أغفل حالات أخرى كان يجب اخراجها من نطاق تطبيقه، وأغفل من ناحية ثانية حالات كان يجب أن ينص عليها ويخضعها لأحكامه حتى تنبسط حماية القانون عليها، لذلك فقد تضمن الفصل الأول من الباب الأول بعض الأحكام المتعلقة بنطاق سريان قواعد إيجار الأماكن.
وتقنينا لما استقر عليه الفقة والقضاء من عدم سريان قانون الإيجار على الأماكن التى تقام فى المنافع العامة وأبرزها الشواطئ، فقد تضمنت المادة (3) من المشروع نصا يقضى بعدم سريان أحكام إيجار الأماكن على الأماكن التى تنشأ فى الشواطئ، وانه فى تطبيق هذا الحكم يصدر الوزير المختص بالحكم المحلى بعد أخذ رأى وزير السياحة قرارا بتحديد الشواطئ وحدودها، حسبما للخلاف وتجنبا لمشاكل التطبيق وغنى عن البيان أن هذا القرار لا يتجاوز الحدود التى يعد فيها الشاطئ من قبل المنافع العامة.
هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى فإن مستوى المبانى فوق المتوسط والفاخر بقيمه القادرون لكى يشغله ذوو الدخول الكبيرة، الأمر الذى لا يستتبع تطبيق قانون ايجار الأماكن على هذا المستوى من المبانى، شريطة أن توضع الضمانات التى تكفل عدم الانحراف بمثل هذا الحكم، لذلك فقد نصت المادة (3) من المشروع على عدم سريان أحكام إيجار الأماكن على هذا المستوى من المبانى الذى يؤجر من تاريخ العمل به، وفى ذلك مساواة بين المصريين الذين يقيمون المبانى الفاخرة وغير المصريين الذى يتمتعون بهذه الميزة وفقا لقانون استثمار المال العربى والأجنبى، وحرصت ذات المادة على النص على أن يعتد فى تحديد المستوى بالموافقة الصادر على أساسها ترخيص البناء وبشرط أن يكون التنفيذ قد تم بالفعل طبقا للمواصفات والمستوى الصادرة به هذه الموافقة، وعلى ألا يؤخذ فى الاعتبار أية زيادة فى المواصفات أثناء التنفيذ، وحتى لا يتحمل الاقتصاد القومى أية أعباء لهذا النوع من المبانى فقد نصت المادة المذكورة على أن يتولى ملاكها بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء أو شرائها من الداخل بالأسعار العالمية دون أى دعم أو اعفاءات من جانب الدولة.
ونظرا لأن قانون ايجار الأماكن قد استبعد من نطاق سريانه الأرض القضاء ولم يتعرض للأماكن التى ينشئها مستأجرو هذه الأرض بترخيص من مؤجرها وهى جديرة بالحماية، وكان يجب على المشرع أن يلحظ هذه الحالة وأن يمد اليها الضمانات التى تنص عليها قوانين الايجارات، لذلك فقد نصت المادة (4) من المشروع على أن تسرى أحكام الإيجار على الأماكن التى ينشئها اعتبارا من تاريخ العمل بالمشروع مستأجرو الاراضى الفضاء بترخيص من مؤجرها متى توافرت الشروط المنصوص عليها فى هذه المادة وهى شروط تستهدف تحقيق الصالح العام والحفاظ على مصالح من أقام هذه المبانى ومن شغلها وحمايتهم من الطرد والتشريد، الأمر الذى دعا إلى النص على أنه إذا انتهى عقد ايجار الأرض الفضاء فى الحالات المنصوص عليها فى هذه المادة فان من أنشأ الأماكن المقامة عليها أو من استأجرها منه يستمر شاغلا بالأجرة المحددة قانونا، وذلك حسما لأى تفسير قضائى أو فقهى فى هذا الشأن حيث كان يختلف الرأى فى الأحكام الحالية فى مدى أحقية شاغلى الأماكن المنشأة على الأراضى القضاء فى الاستمرار فى شغلها إذا ما انتهى عقد إيجار الأرض الفضاء الذى كان بمثابة الأساس فى إقامة المبانى وفى شغلها.
وقضت المادة (5) من المشروع على أنه مع عدم الاخلال باختصاصات الهيئة المنصوص عليها بالمادة (18) منه تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيقه.
واعتبر المشروع فى المادة (6) المالك المنزوعة ملكيته فى حكم المستأجر كما اعتبر الأماكن المستولى عليها لشغلها مؤجرة إلى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها.
وقد نظمت المادة (7) حق الموظف المنقول بدلا من موظف آخر فى أولوية استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا الموظف، كما نصت هذه المادة على جواز تبادل الوحدات السكنية من مستأجر لآخر وفقا لما هو منصوص عليه فيها.
وحرصا على توفير المساكن حرمت المادة (8) على الشخص الواحد أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض، كما نصت على عدم جواز إبقاء المساكن المعدة، للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذا تقدم لاستئجارها مستأجرها بالأجرة القانونية، ومنعا للتحايل نصت على أن يعتبر فى حكم ابقاء المساكن خالية التراضى عمدا فى اعدادها للاستغلال.
أما المادة (9) من المشروع فقد قضت باستمرار العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بقوانين الإيجارات السابقة وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها، حتى لا تحدث أية مشاكل فى التطبيق بحجة إلغاء تلك القوانين وما قررته من تحديد الأجرة على النحو المبين فى كل منها.
ويتضمن الفصل الثانى الأحكام الخاصة بتقدير وتحديد الأجرة، وروعى فيها العمل منع استغلال بعض الملاك للمستأجرين بالحد من مغالاة المالك فى تحديد الأجرة الاتفاقية عند بدء التأجير، تلك المغالاة التى ترهق المستأجرين خلال المدة التى تنغضى حتى تحدد الأجرة القانونية، وذلك بتحديد أجرة مبدئية تتلائم مع تكلفة المبنى المرخص بها، فالزمت المادة (10) طالب البناء بتقديم بيان بقيمة الأرض والمبانى ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، حتى يمكن للجهة المختصة تقدير الأجرة المبدئية التى يتعاقد المالك مع المستأجر بموجبها، وألزمت المادة (11) الجهة مانحة الترخيص بإثبات هذا التقدير والتوزيع فى الترخيص الصادر لطالب البناء، وهذا الإجراء يبنى القيمة الإيجارية على أسس أقرب إلى التقدير السليم العادل، ويكون التقدير المبدئى للأجرة وفقا للقرارات التى يصدرها وزير الإسكان والتعمير فى شأن تحديد مستويات ومواصفات المبانى وأسس تكاليفها التقديرية.
وقد نصت المادة (12) من المشروع على تشكيل لجان تحديد الأجرة من عناصر فنية وضريبية وشعبية، كما نصت هذه المادة على شروط صحة انعقاد اللجان، واشترطت أن تصدر قراراتها بأغلبية الأصوات وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه الرئيس، كما خولت وزير الإسكان والتعمير إصدار قرار بالقواعد والإجراءات التى تنظم أعمال هذه اللجان.
أما المادة (13) من المشروع فقد ألزمت مالك البناء باخطار اللجنة المشار اليها فى المادة (12) فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار عن أى وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها الأول مرة بأية صورة من صور الأشغال، وذلك حتى تتولى اللجنة تحديد أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، وأجازت هذه المادة للجنة القيام بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على اخطار من المستأجر أو الجهة المختصة بحصر العقارات المبينة.
كما ألزمت المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال، وخول المشروع المستأجر بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة استكمال الأعمال الناقصة مع خصم التكاليف من الأجرة وذلك بعد اعذار المالك بالقيام بها، وغنى عن البيان أن مراد هذه العبارة هو استكمال الأعمال الناقصة وفقا لترخيص البناه أو لما يتطلبه استعمال المبنى على أساس شغله فى ظل قاعدة تنفيذ الالتزام وفقا لمعيار الرجل العادى.
وقد نظمت المادة (14) من المشروع الأسس التى يتم عليها تقدير إيجار المبنى على أن يضاف إلى القيمة الإيجارية المحددة طبقا لهذه الأسس ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وذلك مع مراعاة الاعفاءات المقررة ودون أخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم، وقد نصت المادة المشار اليها فى فقرتها الآخيرة على التزام المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع القيمة الإيجارية الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة المستحقة.
وقد أدخلت المادة المذكورة تعديلا جوهريا فى شأن صافى عائدا استثمار العقار حيث رفعته من (5%) إلى (7%) تمشيا مع الزيادة التى طرأت على أسعار الفائدة وحتى تجذب رؤوس الأموال إلى البناء اسهاما فى حل المشكلة الملموسة فى الوقت الحاضر، وذلك بالإضافة إلى 3% من قيمة المبانى مقابلى استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والصيانة والإدارة، ويغطى ذلك ضمن ما يغطيه مقابل إنارة السلم وأجرة الحارس.
أما المادة (15) من المشروع فقد أدخلت بدورها تعديلا جوهريا على الأحكام الحالية فى مجال تقدير قيمة الأرض، حيث نصت على أن يكون تقديرها وفقا لثمن المثل عام 1972 مع زيادة سنوية مقدارها (7%) لحين البناء، وذلك تجنبا للطفرة غير الطبيعية فى أسعار الأراضى التى ترجع إلى المضاربات والزيادة المصطنعة التى بدأت فى الظهور منذ عام 1973
ولذلك أخذ المشروع عام 1974 سنة أساس، ونصت على أن يكون تقدير قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء دون التقيد بالأجرة المبدئية المقررة للمبنى قبل انشائه، وهو نص حاسم يكفل حقوق القائمين بالبناء ويقضى على كافة المشاكل الناشئة حاليا بسبب الانقاص من التكاليف الفعلية.
كما تناولت المادة المشار اليها طريقة حساب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق وحددت نسبا معينة لذلك فى حالة عدم استكمال البناء إلى الحد الأقصى المسموح به، وأجازت تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران، كما نص المشروع على حكم من مقتضاه أن يعاد التقدير وفقا للوضع الجديد إذا وجد أى تغيير فى الوضع الذى كان قد بنى التقدير على أساسه.
أما المادة (16) فقد تناولت الحالات التى يعاد فيها تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط.
أما المادة (17) من المشروع فقد نصت على أن تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها فى الميعاد.
وقد أدخل المشروع تغييرا جوهريا عدل به الجهة المختصة بالطعن على قرارات، لجان تحديد الأجرة، فمع التسليم بأن المنازعة فى تقدير الأجرة هى خصومة تامة بتوافر فيها طرفان يتناضلان بالرأى حول موضوع معين يطلب كل منهما الفضل فيه على وجه معين، ومن شأن الرأى الفاصل فى هذه المنازعة أن تتحدد به المراكز المالية والحقوق المتبادلة بينهما وكل ذلك يدخل فى وظيفة القضاء الأساسية التى أقيم من أجلها – مع التسليم بكل ذلك إلا أنه يجب الأخذ فى الاعتبار الدواعى العملية التى تكتنف عملية تحديد الأجرة والتى تدعو المحكمة إلى إحالة الموضوع إلى خبير مما يؤدى إلى إطالة أمد التقاضى وتجشيم صعوبات لا قبل لهم بها.
لذلك فان المصلحة العامة تقتضى ايجار نظام قضائى يكفل ربط الخبير بالمحكمة ربطا مباشرا حتى تتكامل النظرة القانونية وحاسة العدالة إلى جانب الخبرة الفنية وبذلك يأتى تحديد الأجرة أقرب ما يكون إلى العدالة ودون اطالة فى الاجراءات أو مشقة فى التقاضى الأمر الذى دعى المشروع إلى النص فى المادة (18) على أن يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة أمام هيئة أو أكثر تشكل على النحو الوارد بهذه المادة من اثنين من رجال القضاء وعضو هندسى.
وحثا لتلك الهيئات على سرعة الفصل فيما يرفع إليها من طعون نصت المادة (19) على أن تقصى الهيئة فى الطعن على وجه السرعة دون تقيد بقواعد قانون المرافعات الا ما يتعلق منها بالضمانات والمبادئ الأساسية فى التقاضى وأجازت للهيئة الاستعانة بأهل الخبرة عند الاقتضاء، ونظمت المادة أسلوب تغريم من يتخلف من الشهود أو يتسبب من الخصوم فى تعطيل اجراءات الهيئة، وقد نصت هذه المادة على كل ذلك بالرغم من أن قرار اللجنة نافذ بطبيعته يلتزم به الطرفان إلى أن تقول الهيئة كلمتها فى الطعن، وذلك لتجنيب المواطنين إجراءات التقاضى الطويلة.
وقد نصت المادة (20) على حكم مؤداه أن تعديل تقدير الأجرة بناء على طعن المالك أو أحد المستأجرين يترتب عليه اعادة تقدير المبنى جميعه وتوزيع القيمة الايجارية على وحداته جميعا دون ان يقتصر ذلك الحق على من تقدم بطعن” وذلك حتى تتوافر العدالة فى تقدير أجرة وحدات المبنى الواحد.
ونظرا لأن مصلحة المواطنين ملاكا ومستأجرين تقضى الاكتفاء فيما يتعلق بتحديد الأجرة بالمراحل التى سبقت الاشارة إليها وهى التقدير المبدئى مع الترخيص ثم التحديد بمعرفة اللجنة، وما قد يصدر عن الهيئة المختصة بالطعن فى حالة التقدم إليها به لذلك فقد نصت المادة (21) من المشروع على أنه لا يجوز الطعن فى الحكم الصادر من الهيئة المختصة إلا لخطأ فى تطبيق القانون وفى هذه الحالة يكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال الموعد ووفقا للاجراءات المنصوص عليها فى هذه المادة.
أما المادة (22) فهى خاصة برسوم الطعن.
وتوفيرا للعدالة نصت المادة (23) على أنه إذا لم تكن العين مؤجرة وقت صدور قرار اللجنة جاز لأول مستأجر لها أن يطعن على قرار التقدير خلال ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده وذلك حتى لا يكون التقدير الذى يتم فى غيبة مستأجر العين ملزما له، وتوضيحا للغاية من هذا الحكم ولربطه مع الأحكام الأخرى نصت المادة المذكورة على أنه فى هذه الحالة يقتصر أثر الحكم على أجرة الوحدة التى يشغلها الطاعن دون باقى وحدات المبنى.
وقد نظمت المادة (24) من المشروع طريقة رد الفروق المستحقة بالنسبة لكل من المالك والمستأجر على السواء.
أما المادة (25) فقد انطوت على مستحدث مؤداه زيادة الأجرة بنسبة (100%) إذا استعملت العين فى غير أغراض السكنى، وذلك على أساس أن الأحكام التى تتضمنها قوانين الايجارات تأخذ فى حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى، ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التى تشتمل فى غير هذا الغرض وبالذات فى الأغراض التجارية والمهنية التى تدر عائدا مجزيا، فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضا للملاك، عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى.
ويتناول الفصل الثالث من المشروع الأحكام الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجر حيث نصت المادة (26) على الزام المؤجر بتحرير عقد كتابى بالإيجار متضمنا بيانات محددة نص عليها المشروع حتى تقوم العلاقة بين طرفى التعاقد على أسس ثابتة تحول دون اثارة أية منازعات بينهما،
على أنه عند مخالفة حكم هذا النص يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط التعاقد بكافة طرق الإثبات، وحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو للوحدة منه.
وقد حظر المشروع فى المادة (27) منه أن يتقاضى المؤجر بالذات أو بالوساطة أى مقابل أو اتعاب أو مبالغ إضافية بسبب تحرير العقد، مع سريان هذا الحظر أيضا على المستأجر.
ولإيجاد نوع من التعاون بين المالك والمستأجر أجازت المادة المذكورة للمؤجر اقتضاء مقدم ايجار لا يجاوز أجرة سنتين وبشرط أن يثبت ذلك كتابة وأن يتعهد المؤجر ببدء رده للمستأجر اعتبارا من وقت استحقاق الأجرة وفقا لما يتم الاتفاق عليه بينهما بحيث لا يقل عن نصف الاجرة المستحقة شهريا، ولا ضير على الطرفين من ذلك بعد أن كفل المشروع تحرير سند كتابى بهذا المقدم وضمان رده، للمستأجر مع بداية استحقاق الأجرة.
وقد حرم المشروع فى المادة (28) منه حصول المؤجر على تأمين يزيد على إيجار شهرين مع رد ما زاد على ذلك، وقد روعى فى هذا النص حسابه المؤجر فى الاحوال التى تكون القيمة الايجارية زهيدة والتى لا تغطى ما قد يحدث من تلف بالمكان المؤجر مع عدم إرهاق المستأجرين فى الحالات الأخرى، كما نظمت هذه المادة طريقة استرداد قيمة التأمين والتسهيل على المالك عند ردها بتقسيطها على سنة أو حتى نهاية العقد أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء.
وقد نظمت المادة (29) طريقة الوفاء بالأجرة وسدادها فى حالة امتناع المؤجر عن استلامها.
وقد نص المشروع فى المادة (30) على حرمان المستأجر من حق أو ميزة كان يتمتع بها وخص قاضى الأمور المستعجلة الإذن للمستأجر فى أعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة، أو خصم من ما يقابلها من الأجرة وذلك بشرط ألا يكون التزام، المؤجر فى هذه الحالة مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار، وفى هذه الحالة أجاز المشروع للقاضى أن يوزع تكلفة إعادة الحق أو الميزة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر.
كما أجاز المشروع لوزير الإسكان والتعمير بقرار منه أن يحدد الجهة التى تقوم بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى ألزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن، وذلك على نفقة المالك على أن تحصل التكاليف منه بالطريق الإدارى.
أما المادة (31) فقد قررت استمرار عقد ايجار المسكن عند وفاة المستأجر أو تركه العين اذا بقى فيه زوجته وأولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه عند الوفاة أو الترك فإذا كان الشاغل من غير هؤلاء وجب لاستمرار عقد الإيجار أن يكونوا من أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة، فضلا عن أن يكونوا قد أقاموا معه مدة سنة على الوفاة أو مدة شغله المسكن أيهما أقل، مع التزام شاغلى المسكن بكافة أحكام عقد الإيجار وذلك بطريق التضامن.
وللقضاء على المنازعات التى قد تثور بين المالك الجديد للعقار والمستأجرين عند انتقال ملكية العقار من مالك إلى آخر، فقد تضمن المشروع فى المادة 32 منه النص على سريان عقود الإيجار على الملاك الجدد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت على انتقال الملكية، وذلك استثناء من القواعد العامة المنصوص عليها فى القانون المدنى مع عدم الإخلال بحق المالك الجديد فى اثبات ما يخالف ذلك بكافة طرق الإثبات.
وقد تضمنت المادة (33) من المشروع الحالات التى يجوز للمالك فيها طلب اخلاء العين فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة، فقد نصت الفقرة ( أ ) منهما على أنه إذا تكرر من المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة حكم بإخلائه إذا لم يقدم أسبابا تقدرها المحكمة تبرر تأخره فى السداد، وقد روعى فى وضع هذا النص منع بعض المستأجرين من التسويف فى سداد الاجرة المرة تلو الأخرى ثم سدادها قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى التى يضطر المؤجر إلى رفعها نتيجة هذا المسلك من المستأجر.
وذلك مع النص على أن يصدر الحكم بالاخلاء فى هذه الحالة من المحكمة المختصة بنظر الموضوع والا يعتد بالاتفاق على اختصاص القضاء المستعجل بنظر دعوى الطرد أو الإخلاء بسبب التأخر فى دفع الأجرة، نظرا لما لوحظ من أن القضاء المستعجل قد اتخذ وسيلة الكيد والمفاجأة لأنه يصدر أحكامه من واقع ظاهر الأوراق دون الدخول فى موضوع الخصومة أو الوقوف على البواعث التى دعت إلى الالتجاء للقضاء.
كما نصت الفقرة (ب) على إخلاء المستأجر من العين فى حالة ما اذا أجرها من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأى وجه من الوجوه وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التى تجيز للمستأجر ذلك.
كما نصت الفقرة (جـ) على الاخلاء فى حالة إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المتعارف عليها أو استعمالها فى غير الأغراض المؤجرة من أجلها استعمالا من شأنه الاضرار بالصحة أو اقلاق الراحة أو بطريقة منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائى نهائى، وبذلك يكون هذا النص قد جعل الاخلاء فى حالة الاستعمال فى غير الأغراض المنصوص عليها فى عقد الإيجار متوقفا على أن يكون هذا الاستعمال مضرا بالمصلحة أو مقلقا للراحة أو منافيا للآداب.
وقد أضاف المشروع بندا جديدا برقم (د) يجية للمؤجر طلب الإخلاء إذا قام المستأجر بالتأجير مفروشا أو ترك المكان خاليا بسبب توفر مسكن آخر له بالإيجار أو التملك وقامت ضرورة ملجئة للمالك لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده، وغنى عن البيان أن هذا النص لا يعيد للاذهان حق المالك فى الإخلاء بسبب الضرورة الملجئة ذلك الحق الذى كان موجودا حتى عام 1965 وألغى آنذاك لأن هذا الحق كان مطلقا ومناطه قيام ضرورة ملجئة للمالك لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده، أما البند الجديد فلا يعطى للمالك هذا الحق إلا إذا تأكد للمحكمة أن المستأجر قد توفر له مسكن آخر وأنه لهذا السبب قام بالتأجير مفروشا أو ترك المكان خاليا، علاوة على أن تقوم لدى المالك ضرورة ملجئة – تقدرها المحكمة – وتجعله فى حاجة لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده، وبذلك يكون هذا الحكم الجديد قد حقق التوازن وتوخى العدالة.
وقد أجازت المادة (34) من المشروع زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى بالإضافة أو التعلية حتى لو كان عقد الإيجار يمنع ذلك، مع عدم الإخلال بحق المستأجر فى انقاص الأجرة إن كان لذلك محل.
وقد حدد القانون القائم من يتحمل بقيمة استهلاك المياه حيث جعلها على عاتق المستأجر بالنسبة للوحدات التى تنشأ بعد تاريخ العمل به فى 18/ 8/ 1969 أما الوحدات السابقة على ذلك فقد تركها القانون المذكور للاتفاقات المبرمة فى شأنها مع تحويل المالك فى حالة تحمله لقيمة الاستهلاك نقل هذا العبء إلى الشاغل بشرطين هما تركيب عداد خاص بالوحدة وتخفيض الأجرة الشهرية بنسبة 5% بحد أدنى قدره مائتان مليم.
ونظرا لعدم توافر الأعداد المطلوبة من العدادات وما قد يلزم منها من توصيلات فقد أصبح هذا النص فيما يتعلق بنقل العبء على المستأجر معطلا، الأمر الذى يقتضى تعديل هذا الوضع بما يعجل عبء استهلاك المياه فى المبانى على اختلاف أنواعها وأيا كان تاريخ انشائها على عاتق المستأجر دون التقيد بضرورة تركيب عداد خاص بكل وحدة مع استمرار الحق فى تخفيض الإيجار عدا المبانى القديمة جدا التى لا تحتمل إيجاراتها أى تخفيض
لذلك فقد أفرد المشروع ست مواد فى شأن توفير واستهلاك المياه حيث نصت المادة (35) على كيفية توزيع قيمة استهلاك المياه على الشاغلين فى حدود الأحكام العامة والمبادئ التى يحسن ألا تترك لقرارات وزارية
أما المادة (36) من المشروع فقد نصت على تخفيض الإيجار بمقدار 5% واستثنت من ذلك المبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 وتفاديا لأى لبس فى التطبيق أوضحت أن الحالات التى لا يكون فيها الشاغلون متحملين قيمة استهلاك المياه رغم النص فى العقد على تحملهم إياها فان التخفيض يكون وجبا فى هذه الصورة، وأجازت لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد على نفقته دون اشتراط موافقة الآخر.
أما المادة (37) فقد ألزمت ملاك المبانى التى تنشأ بعد تاريخ العمل بهذا القانون بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات المبنى فى مكان تسهل معه قراءة العداد دون دخول الواحدة ذاتها أما المادة (38) فقد خولت المحافظ المختص حق إصدار قرار بتحديد وكيفية توزيع قيمة استهلاك المياه فى حالات تفصيلية منصوص عليها بالمادة، رئى تركها لقرارات محلية مراعاة لظروف كل محافظة.
وقد ساوت المادة (39) من المشروع فى الأثاريين عدم سداد المستأجر للأجرة وعدم سداده لقيمة استهلاك المياه للمؤجر، ونصت أيضا على أنه إذا تأخر المؤجر فى سداد ثمن المياه للجهة الموردة لها كان للمستأجر أن يؤدى تلك القيمة عند قطع المياه أو الشروع فى ذلك خصما مما يستحق المؤجر لديه وذلك دون حاجة لأية إجراءات.
هذا كما نصت المادة (40) من المشروع على إلزام ملاك المبانى بإقامة الخزانات وتركيب الطلمبات واستخدام المواسير التى تكفل توفير المياه لأدوار المبنى، وذلك فى المناطق ووفقا للقواعد والشروط التى يصدر بها قرار من المحافظ بعد أخذ رأى الجهات القائمة على مرفق المياه وموافقة المجلس المختص وتحميل المستأجرين بأعباء ذلك باعتباره التزاما جديدا يقع على عاتق الملاك وأن تكون الزيادة فى الإيجار وفقا للضوابط التى وضعها المشروع فى شأن الترميم والصيانة وهى ضوابط عادلة تكفل المحافظة على كل الأطراف.
ويستبين من ذلك أن هذه المواد تستهدف توفير الحافز لدى الملاك على ضمان توصيل المياه إلى كافة أدوار المبنى وتوزيع الأعباء على المستأجرين المستفيدين من ذلك فى الحدود التى لا ترهقهم ماليا، علاوة على أنها تستهدف أيضا ترشيد استهلاك المياه تخفيفا للأعباء الملقاه على عاتق مرفق المياه وما يستنبعه ذلك من التخفيف على مرفق المجارى الذى ترجع كثير من مشاكله إلى الاسراف فى استهلاك المياه نتيجة لعدم تحمل المستأجرين بقيمة هذا الاستهلاك.
وقد تناولت الفصل الرابع من الباب الأول من المشروع الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن المفروشة.
ونظرا لما تبين من أن كثيرا من الملاك والمستأجرين يقوم بتأجير وحدات سكنية متعددة مفروشة مما يحد من عدد الوحدات السكنية الخالية المعروضة للتأجير، ورغبة فى تنظيم عملية تأجير الشقق المفروشة لما لتوافر عدد منها من أهمية خاصة. فقد نص المشروع فى المادة (41) منه على أن يكون لمالك حق تأجير شقة واحدة مفروشة فى كل عقار يملكه.
كما يكون له حق تأجير سكنة مفروشا أو خاليا فى حالة إقامته خارج الجمهورية بصفة مؤقتة، وذلك مساواة بينه وبين المستأجر الذى خول هذا الحق فى قانون الإيجار الحالى وذلك بطريقة القياس من باب أولى، وقد نظمت المادة المذكورة الإجراءات الخاصة بإخلاء المستأجر عند عودة المالك إلى الجمهورية، وغنى عن البيان أن هذا النص يتعلق بالسكن المملوك له لأنه لو كان مستأجرا لخضع للأحكام الخاصة بالمستأجر.
ورغبة فى ضمان حق بعض المستأجرين الذين يتركون مساكنهم للعمل بالخارج لفترة محدودة فى العودة إلى مساكنهم والاستفادة من تلك المساكن أثناء تغيبهم فقد استثنتهم المادة (42) من القاعدة العامة التى لا تجيز للمستأجر التأجير مفروشا أو خاليا ولو بإذن المالك إلا فى المصايف والمشاتى، وذلك بأن نصت على أنه يجوز للمستأجر فى حالة إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر مسكنه مفروشا أو خاليا وقد نظمت هذه المادة الإجراءات الخاصة بإخلاء المستأجر من الباطن عند عودة المستأجر الأصلى من الخارج.
ونظرا لأن المجتمع فى مصر شأنه شأن كافة المجتمعات فى العالم يحتاج إلى عدد من الوحدات المفروشة لممارسة مختلف الأنشطة ولمواجهة كافة الحالات التى يكون التأجير المفروش فيها أكثر مناسبة وملاءمة، لذلك قد بينت المادة (43) من المشروع الأحوال والأغراض التى يجوز فيها للملاك ولمستأجرى الأماكن الخالية التأجير مفروشا، وقد روعى فى تحديد هذه الحالات استبعاد كافة الصور التى تبين أن المصلحة العامة تقتضى فيها السماح بالتأجير المفروش وهى موضحة فى المادة المذكورة على سبيل الحصر والتفصيل الذى يمنع أى لبس فى التطبيق.
وقد نصت تلك المادة على أنه يجوز لوزير المادة بعد أخذ رأى الوزير المختص وضع القواعد والشروط التى يتم بمقتضاها دفع الإيجار فى بعض الحالات بالعملات الحرة القابلة للتحويل وذلك لتوفير مصدر جديد من مصادر العملات الحرة وهو أسلوب أخذت به بعض الدول وقابل للتطبيق دون أى عنت أو إرهاق بالنسبة للجهات والهيئات والأشخاص الأجنبية. وغنى عن البيان أن أحكام المادة سالفة الذكر تسرى على الأماكن وأجراء الأماكن المؤجرة أساسا للسكنى أو لممارسة المهن الحرة أو الحرف، دون أن تنصرف إلى المنشآت أو المحال العامة والتجارية التى يتم استغلالها بالجدك لأنها صور تنظمها قوانين أخرى وليس من المنطقى أن تسرى عليها القواعد الخاصة بالتأجير المفروش.
أما المادة (44) من المشروع فقد نصت على واجب الإخطار عن الأماكن المؤجرة مفروشة وذلك فى صيغة لا تختلف فى جوهرها عن نصوص الأحكام القائمة حاليا، ومن الجدير بالإشارة اليه أن واجب الإخطار هو واجب عام يقع حيث يتم أى تأجير مفروش، وهو يرتبط بدواعى الأمن ولذلك فإن بياناتة تتحرى كل ما يلزم الوقوف عليه عن المستأجر والمقيمين معه، وله استمارات خاصة تستهدف ضمان سلامة البلاد داخليا وذلك لأنه يختلف اختلافا جوهريا عن واجب القيد الذى نص عليه المشروع لأول مرة.
وقد تضمن المشروع نصا جديدا فى المادة (45) منه ليس له مثيل فى التشريعات السابقة يستهدف سد الطريق أمام بعض من يقومون بالتأجير المفروش دون أن يؤدى ما تستحقه الخزانة العامة من ضرائب وذلك بتهربهم من الإخطار مع عدم وجود جزاءات رداعة تحول دون ذلك، حيث أوجب المشروع قيد عقود الإيجار المفروشة لدى الوحدة المحلية المختصة حيث تقوم هذه الجهات بإخطار مصلحة الضرائب أولا بأول بما يتجمع لديها من بيانات وقد رتب المشروع أثرا خطيرا على عدم القيد نصت عليه المادة (46) ويتمثل فى عدم سماع الدعاوى أو المنازعات وعدم قبول الطلبات الناشئة أو المترتبة عن عقود غير مقيدة، كما لا تصلح تلك العقود للاستناد اليها لدى أى جهة من الجهات – وهو أثر فعال يؤدى إلى جدية القيد وأن المتهرب سيناله ضرر محقق إذ لا يستطيع أن يستأدى حقوقه قبل الطرف الآخر إلا إذا كان القيد مقيدا فضلا عن أنه يتعذر على الخزانة العامة بغير هذا الإجراء أن تستأدى، حقوقها المشروعة قبل القائمين بالتأجير المفروش.
أما المادة (47) فقد نصت على حق الملاك والمستأجرين لأماكن خالية فى التأجير المفروش فى المصايف والمشاتى وفقا للقواعد التى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان، والتعمير بعد أخذ رأى المحافظ المختص وذلك تمشيا مع العرف السائد فى المصائف والمشاتى.
وتحقيقا للعدالة بين الملاك والمستأجرين فإن المادة (48) من المشروع أدخلت تعديلا جوهريا على النصوص القائمة حاليا فيما يتعلق بالأجرة الإضافية التى يستحقها المالك عن مدة التأجير مفروشا وتدرجت بالنسب المستحقة ما بين 300%، إلى 100% بحسب تاريخ إنشاء المبنى مراعية فى ذلك أن المبانى الأكثر قدما تكون أجرتها القانونية زهيدة نسبيا يسوغ معه رفع مقدار الإضافية التى يستحقها المالك خاصة وأن المشروع يعطى المستأجر حق التأجير المفروش دون حاجة للحصول على إذن من المالك فضلا عن أن المبانى القديمة يقع معظمها فى مناطق سكنية ممتازة يتم التأجير المفروش فيها مقابل مبالغ مرتفعة.
وقد واجهت المادة (49) من المشروع الحالات التى يحق فيها للمستأجر المصرى أن يستأجر العين المفروشة خالية بالأجرة القانونية وقد اتخذت هذه المادة تاريخ 23/ 9/ 1976 هو التاريخ الذى تحتسب عنده المدة التى نصت عليها هذه المادة باعتبار أنه تاريخ العمل بالأمر العسكرى رقم 4 لسنة 1976 الذى نص على ذات المبدأ مع إدخال بعض التعديلات التى تكشف عنها التطبيق العملى للأمر المذكور، بهدف توفير الضمانات لذوى الشأن من الملاك المستأجرين.
وقد نظمت المادة (50) من المشروع حقوق مستأجرى الأعيان المفروشة الذين يمضون المدد اللازمة لاستئجارها خالية بالأجرة القانونية دون أن يفيدوا من هذا الحكم لتخلف شرط أو أكثر من الشروط اللازمة وذلك بأن نصت على أن يكون للمستأجر – فى هذه الحالة – البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وفقا للشروط المنصوص عليها فى العقد ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا ثبت عودته نهائيا من الخارج أو أخل المستأجر بأحد التزاماته، وهو حكم تفرضه قواعد العدالة وتمليه دواعى الاستقرار، ويؤدى هذا النص إلى استمرار عقود الأعيان المفروشة حتى لو انتهت مدد الاتفاقية، دون تدخل فى مقدار الأجرة المتفق عليها ولعل فى ذلك موازنة بين مصالح الملاك ومصالح المستأجرين الذين أمضوا مددا طويلة فى أعيان مفروشة، وقد لا تتاح لهم الفرص للحصول على مساكن أخرى إذا ما أجبروا على إخلاء هذه الأعيان فى وقت تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يلزم معه توفير أكبر قدر من الاستقرار لشاغلى هذه الأماكن.
أما المادة (51) فقد أوجبت على الملاك والمستأجرين فى خلال أجل معين تعديل الأوضاع المختلفة خلالها، وتوفيرا للمرونة أجازت لمجلس الوزراء لاعتبارات المصلحة العامة التى يراها أن يمد هذه المهلة لمدة أو لمدد لا تجاوز سنة من تاريخ العمل بالمشروع.
وغنى عن البيان أنه فى حالة عدم الاتفاق على قيمة التعويض الذى يكون مستحقا لذوى الشأن عن التحسينات والزيادات التى ادخلت على الشقق المفروشة فإنه وفقا للقواعد العامة يجوز الالتجاء إلى القضاء لإثبات الحالة حتى لا تضيع معالمها ولتقدير قيمة التعويض المناسب إذا اختلفت فيه وجهات النظر المتنازعة.
وقد حرصت المادة (52) من المشروع على النص على ألا يفيد من أحكام الفصل الخاص بالتأجير المفروش سوى الملاك والمستأجرين المصريين، وللارتباط نصت ذات المادة على ألا تسرى الأحكام الخاصة بتقدير وتحديد الأجرة وبالتأجير المفروش وبعض الأحكام الخاصة بالتمليك على مشروعات الاسكان والامتداد العمرانى التى تقام وفقا لأحكام القانون المنظم لاستثمار المال العربى والاجنبى والمناطق الحرة، وذلك بقيمة توفير الحافز لمساهمة المستثمرين الخاضعين لأحكام ذلك القانون فى تفريح مشكلة الإسكان.
الباب الثانى
ونظرا لوجود مبان لو سمح لمالكيها بهدمها ثم إعادة بنائها بشكل أوسع لكان لذلك أثر لا يستهان به فى المساهمة لحل مشكلة الإسكان التى تعانى منها البلاد لاسيما وأن هناك كثيرا من الأراضى تقام عليها أماكن مؤجرة كلها لغير أغراض السكن. مثل الدكاكين والجراجات والمخازن والحظائر والمشاتل وما إلى ذلك ولا تتحمل إقامة أو إضافة مبان عليها ولا يمكن فى كل هذه الأحوال للمالك ان يطلب الإخلاء فى وقت تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يقتضى إجازة الإخلاء لإعادة البناء بشكل أوسع يشتمل على مبانى حديثة تراعى فيها الاحتياجات العملية دون إسراف، خاصة وأن المبانى القائمة المراد هدمها اغلبها يقع مناطق آهلة بالسكان ومزودة بالمرافق العامة.
لذلك أفرد المشروع الفصل الأول من الباب الثانى منه فى شأن هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل اوسع حيث أجازت المادة (53) لمالك المبنى المؤجرة كل وحداته لغير أغراض السكنى أن يطلب إخلاء المبنى من شاغليه، وحددت هذه المادة شروط استعمال الرخصة المذكورة وأهمها أن يكون الهدم بقصد إعادة البناء بشكل أوسع بحيث يشتمل المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية لا يقل مجموع مسطحاتها عن نصف مجموع المبنى المهدوم، وان يعوض المالك مستأجرى الوحدات التى تهدم، ولا يلتزمون بالإخلاء إلا بموافقتهم جميعا أو بمقتضى حكم شريطة أداء التعويض اليهم.
وقد نظمت المادة (54) من المشروع الاجراءات الواجب اتباعها لإخلاء المبنى واستثنت المادة (55) المبانى المؤجرة دور للتعليم والمستشفيات رعاية للأنشطة التى تمارس فى مثل هذه الأبنية، مع تنظيم الوضع بالنسبة للمبانى الأخرى المؤجرة للجهات الحكومية أو الوحدات الحكم المحلى أو للهيئات العامة.
أما المادة (56) من المشروع فقد حرصت على النص على أن يتم الهدم فى مواعيد قصيرة وإلا كان للمستأجرين بحكم من قاضى الأمور المستعجلة العودة إلى أماكنهم أن كان ذلك ممكنا مع حفظ حقهم فى تعويض عادل لا يتأثر تحديده بما سبق أن تقاضوه من تعويض قبل الاخلاء.
وقد واجهت المادة (57) حالات قيام المالك بالهدم دون أن يشرع فى البناء، أو يشرع فى ذلك دون أتمام، فخولت هذه المادة المحافظ المختص أن يعهد استكمال المبنى إلى أحد الجهات وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الإسكان والتعمير.
وعالجت المادة (58) من المشروع حقوق المستأجرين السابقين بعد إعادة البناء، فأجازت لهم شغل وحدات المبنى الجديد وحرصت على النص على أن يلتزم المالك أو خلفه العام أو الخاص بانشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى يستعمل فيه الوحدات المهدومة، ما لم تحل التشريعات السارية دون ذلك، وأحالت إلى قرار يصدره وزير الإسكان والتعمير لتحديد قواعد وإجراءات وأولويات شغل المستأجر لوحدة بالمبنى الجديد.
وبذلك يكون هذا الفصل قد تغيا تحقيق الصالح العام دون إهدار لحقوق المستأجرين حيث كفل حقهم فى التعويض فضلا عن منحهم أولوية لشغل وحدات المبنى الجديد.
أما الفصل الثانى فهو خاص بالمنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة حيث نصت المادة (59) من المشروع على تحديد المبانى والمنشآت التى يسرى عليها القانون وهى التى يخشى من سقوطها أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال للخطر – وكذلك المبانى والمنشآت التى تحتاج إلى ترميم وصيانة التأمين سلامتها أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة بهدف إطالة عمرها تمشيا مع ما تهدف اليه الدولة فى سياسة الإسكان.
وحتى تكون أعمال الترميم التى تفرض على الملاك متمشية مع الأهداف العامة للمشروع، فقد نصت المادة على أن يبين فى القرارات التى يصدرها وزير الإسكان والتعمير الأعمال التى تعتبر من أعمال الترميم والصيانة وحدودها فى تطبيق أحكام القانون.
وقد ناطت المادة (60) بالجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بالمجالس المحلية معاينة وفحص المبانى والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى وكذلك تقرير الدعم أو الترميم والصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله إذا كان الترميم والصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله إذا كان الترميم والصيانة يحققان ذلك.
ولضمان صدور القرارات على جانب من الدقة والموضوعية وتمثيل المتخصصين والمعنيين من التشكيلات الشعبية المحلية فقد نصت المادة (61) من المشروع على أن ينشأ فى كل مدينة أو قرية بها مجلس محلى لجنة أو أكثر يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى شأن المبانى المشار اليها وإصدار قرارات فى شأنها على أن يبين كيفية تشكيل تلك اللجان والقواعد والإجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها بقرار يصدره وزير الإسكان والتعمير.
وبينت المادة (62) كيفية إعلان قرار اللجنة إلى ذوى الشأن من الملاك والشاغلين للعقار وأصحاب الحقوق ضمانا لعملهم بما يتقرر ليكون لهم رأى فى القرار لما يترتب على تنفيذه من تعرض للملكية أو للحقوق المكتسبة ولما له من أثر على شاغلى العقارات.
وقد جعلت المادة (63) لكل من ذوى الشأن حق الطعن على القرار المشار إليه فى الموعد المحدد بها أمام الهيئة القضائية التى استحدثها المشروع فى المادة (18) منه وقد روعى فى اسناد هذا الاختصاص للهيئة المذكورة ما تتسم به موضوع المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة من جوانب فنية لا تقل عن موضوع تحديد الأجرة، كما روعى أيضا تقصير مدة الطعن لسرعة الفصل فى مثل هذه الموضوعات التى قد تهدد الجيران والمارة بل والشاغلين أنفسهم.
أما المادة (64) من المشروع فقد ألزمت ذوى الشأن بتنفيذ قرار اللجنة النهائى أو حكم الهيئة بحسب الأحوال، فى المدة المحددة لذلك مع تخويل الجهة الإدارية المختصة القيام على نفقتهم بالإجراء المقرر للمبنى، وذلك إذا انقضت المدة المحددة دون قيامهم بالتنفيذ مع تحصيل النفقات بطريق الحجز الإدارى.
ونظرا لما كشف عنه التطبيق العملى من تقاعس الكثير من الملاك عن ترميم وصيانة أملاكهم وكذا عدم تمكن الجهة الإدارية المختصة من القيام بذلك لاعتبارات عديدة أهمها عدم توافر الإمكانات والاعتمادات اللازمة، لذلك تضمنت المادة المذكورة نصًا جديدا يجيز للمستأجر أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل لإجراء الأعمال المقررة دون حاجة للحصول على موافقة المالك، وأن يستوفى ما أنفقه من مستحقات المالك لديه، ومن الجدير بالذكر أن هذه الرخصة المقررة لمصلحة المستأجر لا تخل بحق المالك فى زيادة الأجرة على النحو المبين فى المشروع.
وتشجيعيا للملاك على تنفيذ ما يتقرر من أعمال الترميم والصيانة ولمواجهة ما يتحملونه من تكاليف إضافية فى هذا الشأن فقد قضت المادة (65) بأن يكون لهؤلاء الملاك الذين يقومون بأعمال الترميم والصيانه بعد إعلان القرارات اليهم حق زيادة الأجرة السنوية بواقع 15% من قيمة هذه الأعمال وهى تساوى مرة ونصف النسبة المحددة فى الباب الأول للفائدة المقررة مقابل استثمار المبانى الجديدة واستهلاكها وإدارتها وصياناتها، وذلك مقابل ما أنفق على ما تم من أعمال على ألا يزيد ما يتقاضاه بأى حال عن 50% من القيمة الإيجارية، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.
ومن وسائل التشجيع ما أجازته المادة (66) من إقراض ملاك المبانى الخاضعة لأحكام القانون للقيام بترميمها وصيانتها وبينت الجهات التى يعهد اليها بالأقراض بشروط ميسرة وعلى أن يصدر بشروط وقواعد الإقراض قرار من وزير الإسكان والتعمير مع اعفاء القروض من جميع الضرائب والرسوم، وتقرير امتياز لها على العين التى تم ترميمها أو صيانتها يجئ فى الترتيب مع الامتياز المقرر فى القانون المدنى للمقاولين والمهندسين.
وقد عالجت المادة (67) موضوع إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه فى الحالات التى تستلزم ذلك لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة فنصت على أن يحرر محضر إدارى بأسمائهم وتقوم الجهة الإدارية القائمة على شئون التنظيم باخطارهم بالاخلاء فى المدة التى تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإدارى.
كما قضت بأن لشاغلى البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها دون حاجة إلى موافقة المالك وأن يتم ذلك بالطريق الإدارى فى حالة امتناعه وتحدد الجهة الإدارية المختصة المدة اللازمة للترميم ولا يجوز مد هذه المدة إلا بموافقة تلك الجهة – وقد نصت هذه المادة على اعتبار العين خلال مدة الترميم فى حيازة المستأجر قانونا حفظا لحقه فى الرجوع اليها على أن تظل التزاماته قبل المالك قائمة كما حظرت على المالك القيام بأى تغيير فى معالمها وذلك كله ما لم يبد المستأجر رغبته فى انهاء العقد خلال 15 يوما من تاريخ إخطاره بقرار الإخلاء المؤقت.
ونظرا لما كشف عنه التطبيق العملى من تقاعس شاغلى العين الصادر قرار أو حكم نهائى بهدمها عن التنفيذ مما يشكل عقبة قانونية أمام المالك، لذلك نصت المادة (68) على ضرورة مبادرتهم إلى الإخلاء فى المدة المحددة فى الحكم أو القرار بحسب الأحوال، فإذا امتنعوا عن ذلك كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم اخلائهم بالطريق الإدارى وعلى نفقتهم ودون أية إجراءات.
ولما كانت بعض المبانى الآيلة للسقوط تكون فى حالة يخشى من سقوطها قبل أتمام الإجراءات اللازمة لاتمام عملية الهدم أو الترميم – وحفاظا على الأرواح والأموال فقد نصت المادة (69) على أنه فى أحوال الخطر الداهم يجوز اخلاء البناء عند الضرورة من السكان بمعرفة الجهة الادارية القائمة على شئون التنظيم كما يجوز لها أيضا فى هذه الأحوال اخلاء المبانى المجاورة من السكان وذلك بالطريق الادارى مع اتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير فى مدد لا تقل عن أسبوع – على أنه إذا توقعت احتمال تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها الحق فى اخلاء البناء فورًا.
وتستلزم بعض الحالات هدم البناء فورًا دون انتظار الاجراءات القضائية حفاظا على الأرواح والأموال، لذلك فقد أجازت المادة المذكورة فى مثل هذه الحالة هدم البناء بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة.
كما نصت المادة المذكورة على أن للمستأجر فى جميع الحالات التى يتم فيها هدم العقار طبقا لهذه الأحكام الحق بعد اعادة البناء فى شغل وحدة بالعقار المنشأ طبقا للقواعد التى تحدد بقرار من وزير الإسكان والتعمير.
أما الفصل الثالث من الباب الثانى فهو متعلق بتقرير بعض الاعفاءات الضريبية على العقارات المبنية، اذ تعمل الدولة جاهدة على تخفيف الأعباء عن كاهل المواطنين، وتسلك فى سبيل ذلك كافة الطرق التى تحقق هذا الهدف القومى، ولما كان أجر المسكن هو أحد العناصر الرئيسية فى تكلفة المعيشة بالنسبة لغالبية المواطنين، فقد رأت الدولة تخفيفا للأعباء عن أصحاب الدخول المحددة إصدار قانون عام 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضرائب العقارية وخفض الإيجارات بمقدار الاعفاءات.
ولما أخذت التشريعات بقاعدة ربط الإيجار على أساس نسبة من تكاليف المبنى وقيمة الأرض، وضمانا لأن تكون هذه النسبة صافية أصبح المستأجر يتحمل ما يخص الوحدة من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة وذلك بمراعاة قواعد الإعفاء المقررة.
ولمواجهة زيادة تكاليف الإنشاء ورغبة فى التيسير على المستأجرين وهم القاعدة العريضة من الشعب فإن المشروع قد تضمن فى هذا الباب توسعا فى حدود الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية بما يكفل التخفيف عن شاغلى الوحدات السكنية التى يزيد إيجار الحجرة فيها على ثلاثة جنيهات.
وتحقيقا لذلك نصت المادة (70) من المشروع على إعفاء شاغلى المساكن من أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها على ثلاثة جنيهات ولم تجاوز خمسة جنيهات، وكذا إعفاء شاغلى المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافيه وذلك إذا زاد متوسط الإيجار الشهرى للغرفة فيها على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات.
أما المادة (71) من المشروع فقد حرصت على النص على أن تسرى هذه الإعفاءات من أول يناير 1977 على المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة بعد 18/ 8/ 1969 وهو تاريخ العمل بقانون الإيجارات الأخير رقم 52 لسنة 1969 والذى بدأت فيه أسعار التشييد ونفقاته ترتفع ارتفاعا ملموسا.
على أنه بالنسبة إلى المساكن التى تنشأ أو تشغل بعد تاريخ العمل بالمشروع فإن المادة المذكورة قد وسعت فى حدود الإعفاء لمواجهة الارتفاع الأكثر فى نفقات التشييد، وذلك بأن نصت على إعفاء شاغلى المساكن من أداء الضرائب العقارية الإضافية والأصلية إذا لم يجاوز إيجار الغرفة بها ثمانية جنيهات، أما إذا زادت عن ذلك ولم تجاوز عشرة جنيهات شهريا فيكون الإعفاء قاصرا على الضرائب الأصلية دون الضرائب الإضافية.
الباب الثالث
من المعلوم أن دستور جمهورية مصر العربية يعترف بالملكية الخاصة ويكفل الحماية الكاملة لها، وفى ذات الوقت يورد عنها عبارات تكشف فى جلاء عن أن هذه الملكية قد صارت ذات وظيفة اجتماعية تقوم على أساس أن الفرد عضو فى الجماعة التى يعيش فيها.
ومن المعلوم أيضا أنه قد صدرت منذ زمن بعيد القوانين تلو القوانين التى تمنع الملاك من أن يتخذوا من الملكية وسيلة لاستغلال المستأجرين بحيث أصبحت الأجرة محددة قانونا وعقود الإيجار تمتد امتدادا تلقائيا.
غير أنه من الملاحظ أن البعض قد سلك سبيل التمليك تجنبا لقواعد تحديد الأجرة، واستطاع تحت وطأة الحاجة إلى المسكن وقصور المعروض منه عن ملاحقة الطلب عليه أن يفرض ما يشاء من ثمن للبيع وأن يتجه إلى التمليك أو الايجار بارادته المنفردة دون أى تدخل من جانب الدولة التى تبذل الكثير من الجهد فى سبيل النهوض بمرفق الإسكان والخروج به عن أوضاعه الحالية تخفيفا عن المواطنين.
ونظرا لأن أجهزة الدولة ووحدات الحكم المحلى وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة توجد بها من أساليب الرقابة والضمانات التى تكفل البعد بها عن الانحراف، لذلك فقد أجازت لها المادة (72) انشاء المبانى بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية.
وحظرت هذه المادة التصريح للشركات الخاصة والأفراد باقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك، الا فى حدود (10%) من جملة الاستثمارات المقررة لكل مستوى من مستويات الاسكان المختلفة ويصدر قرار من وزير الاسكان والتعمير بقواعد الأولوية فى حدود هذه النسبة.
أما المادة (73) فقد نصت على الزام طالبى البناء بأن يوضحوا فى طلباتهم ما اذا كان البناء كله أو بعضه بقصد التمليك أو التأجير.
وقد حرصت المادة المذكورة على النص على أنه اذا صدرت الموافقة على أساس تأجير المبنى كله أو بعضه، وجب على الطالب أن يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا يقل بأى حال من الأحوال عن العدد الذى صدرت الموافقة على أساسه.
وحتى لا يتحمل الاقتصاد القومى أية أعباء عن مبان تخصص للتمليك فقد نصت المادة (74) على أن يتولى أصحاب هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء أو شرائها من الداخل بالأسعار العالمية دون أى دعم أو اعفاءات، وذلك باستثناء الدولة وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية وصناديق التأمين الخاصة.
وغنى عن البيان أن الشروط التى وضعها المشروع لعمليات التمليك والقيود التى فرضها فى شأنه لا تنصرف آثارها للصور التى يقوم فيها الشركاء على الشيوع فى ملكية أرض معدة للبناء باقامة بناء متعدد الوحدات عليها ليكون كل منهم مالكا للمبنى على الشيوع ملكيته للأرض المقام عليها.
وقد حظرت المادة (75) من المشروع التراخى عمدا عن استكمال الوحدات المبيعة فى الوقت المناسب أو تعمد تعطيل الانتفاع بها أو استعمالها فيما أعدت له من أغراض.
وتنفيذا لتوجيهات السيد رئيس الجمهورية نصت المادة (76) من المشروع على تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة إلى مستأجريها وذلك وفقا للقواعد والشروط والأوضاع الواردة فى هذه المادة، وما يصدر به قرار من رئيس مجلس الوزراء.
أما الفصل الثانى من الباب الثالث فهو خاص باتحاد الملاك، اذ أنه إزاء انتشار ظاهرة التمليك، ورغبة فى اطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضمانا لحسن ادارتها وحسن الانتفاع بها فان الأمر يقتضى تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط بين أصحاب الشقق فى العقار الواحد بسبب الأحكام التى وضعها القانون المدنى فى شأن اتحاد الملاك لأنها جوازية مما أدى إلى عدم العناية الواجبة بمرفق المبنى المشتركة فتعطل الكثير منه وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة.
لذلك فقد نصت المادة (77) من المشروع على الحالات التى يجب أن يقوم فيها بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه بالقانون المدنى، مع الحفاظ على حقوق البائع بالتقسيط والمشترى بعقد غير مسجل.
أما المادة (78) من المشروع فقد نصت على أن يصدر وزير الإسكان والتعمير قرارا يضع نظاما نموذجيا لاتحادات الملاك لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة وحسن إدارتها مع ألزام اتحادات الملاك القائمة بتعديل أوضاعها بما يتفق مع أحكام القرار الذى يصدره الوزير فى هذا الشأن وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به.
هذا وقد نصت المادة (79) على قيام الوحدة المختصة بمراقبة قيام اتحادات الملاك والإشراف على أعمالها وبينت ما يكون لهذه الوحدات من اختصاصات ذات أهمية بارزة.
الباب الرابع
أما الباب الرابع والأخير فهو خاص بالعقوبات، وقد حرصت مواده على تفريد العقاب وذكر الأفعال المجرمة بوضوح منعا لأى لبس فى التطبيق وبيدو ذلك جليا من المواد (80، 82، 83، 84) مع إيضاح العقوبة سواء كانت أصلية أو تبعية. وكل ذلك فى إطار يكفل احترام القانون ويضمن وضع نصوصه موضع التنفيذ.
أما المادة (81) فقد شددت العقوبة على خلو الرجل بحيث يعاقب من يتقاضاه بأى صورة من الصور بالحبس وبغرامة تعادل مثلى مبلغ الخلو فضلا عن رد ما تقاضاه.
وفى المادة (85) جرم المشروع واقعة تأجير المكان الواحد وبيعه أو تمكين آخر منه على خلاف مقتضى عقد سابق، سواء كان المتعاقد هو المالك أو غيره وسواء أكان العقد مشهرا أم غير مشهر، وذلك سدا لكل أبواب التحايل، كما شملت العقوبة كل من يسبق إلى وضع يده أو يشرع فى ذلك على خلاف مقتضى العقد السابق، وقبل الحصول على حكم قضائى بأفضليته، مع افتراض العلم بالعقد السابق فى حالات معينة.
وتدعيما لموارد صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى نصت المادة (86) من المشروع على أن تؤول حصيلة جميع الغرامات التى يحكم بها تنفيذا لأحكام هذا المشروع إلى الصندوق المذكور.
ونصت المادة (87) من المشروع على إلغاء قانون الإيجار القائم حاليا، وكذا ما كان قد صدر عن نائب الحاكم العسكرى العام من تدابير خاصة بتأجير وتمليك الأماكن، فضلا عن النص على إلغاء كل حكم يخالف أحكام المشروع.
وأخيرا نصت المادة (88) من المشروع على النشر بالجريدة الرسمية وعلى تاريخ العمل به، وخولت وزير الإسكان والتعمير إصدار اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه.
ويتشرف وزير الإسكان والتعمير بعرض المشروع المرافق، برجا التفضل بإحالته إلى مجلس الشعب فى حالة الموافقة.
وزير الإسكان والتعمير
حسن محمد حسن
قانون رقم 28.
باسم الشعب رئيس الجمهورية قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه، وقد أصدرناه: مادة 1 - ينشأ ويكتسب الشخصية الاعتبارية بموجب هذا القانون.
قانون رقم 128.
قانون رقم 128 لسنة 1981 بإصدار قانون نظام أكاديمية ناصر العسكرية العليا باسم الشعب رئيس الجمهورية قرر مجلس الشعب القانون الآتى.
